وضعیت سنجی دویست و شست و پنجم: راه حلها و تدابیر منطبق با اقتصاد تولید محور در حوزه مسکن / بخش چهارم

ژاله وفا

   در ادامه بررسی مشکلات حوزه مسکن و ارائه راه‌حل برای آنها، به مشکلاتی می‌رسیم چون فقدان نظام یکپارچه اطلاعاتی در حوزه مسکن، فقدان نظام مالیاتی ضابطه‌مند بر املاک، وضعیت تسهیلات ناکافی مسکن و فقدان طرح اجاره بهای نسبتا با ثبات و... :

لزوم وجود نظام یکپارچه اطلاعاتی در زمینه مسکن:

   کشور در حال حاضربا کمبود 4.5 میلیون واحد مسکونی مواجه است که باید طی یک دوره ۱۰ ساله و هر سال، با ساختن ۴۵۰ هزار واحد این کمبود جبران شود.

   فقدان طرح جامع مسکن و یک سامانه یکپارچه اطلاعاتی در زمینه مسکن یکی از دلایل عدم رفع مشکلات در این حوزه است. در حال حاضر، سالانه ۶۵۰ هزار «خانه اولی» به متقاضیان خرید مسکن افزوده می‌شود اما تنها ۵۰ هزار خانوار خانه اولی توانایی خرید مسکن دارند و مابقی باید به انتظار جمع کردن پول با پس انداز بمانند.

   متاسفانه امروز به دلیل این که اجزای اقتصادی کشور به هم متصل نیستند و به صورت قطعات از هم گسیخته فعالیت می‌کنند امکان نظارت جامع و کنترل یکپارچه بر بازار مسکن وجود ندارد. فقدان یک نظام یکپارچه اطلاعاتی در زمینه مسکن و نیز نبود تقارن اطلاعات فروشنده و خریدار و نیز وجود اطلاعات نابرابر باعث می‌شود کسانی که به اطلاعات بیشتری دسترسی بدارند ( رانت اقتصادی و..) و از آن به نفع خود استفاده کنند. برای رفع این تبعیض لازم است که یک نظام اطلاعات شفاف در حوزه مسکن، اطلاعات خرید‌ و فروش‌‌ به صورت اطلاعات عمومی در اختیار مردم قرار گیرد. در این‌صورت، برتری اطلاعاتی یکی از دو طرف معامله از بین می‌رود و نیز خود باعث کنترل قیمت مسکن می‌شود. در واقع، برای کنترل اجاره‌بها در کشور باید یک برنامه‌گذاری بلند مدت و یک سامانه یکپارچه نرخ اجاره‌ بها ایجاد شود ( همانند بسیاری از کشورها که هم سازمانهای حکومتی و هم انجمنهای مدنی طرفدار حقوق مستأجر و مصرف کننده بر اجاره بها نظارت دارند و حقوق موجر و مستأجر هر دو در معاملات بر اساس ضوابط رعایت می‌شود ) و جلوی افزایش بی‌مورد اجاره‌بها گرفته شود. گرچه تورم در اجاره بها اثر دارد، اما سامان بخشیدن به اجراه‌بها نیز در مهار تورم اثر دارد.

 دست اندازهای مانع راه اندازی سامانه املاک در نظام ولایت فقیه و تعدد مراکز تصمیم گیری:

   لازم به تذکر است که ماده ۱۶۹ سازمان امور مالیاتی کشور،دولت را مکلف می‌کند برای شفافیت فعالیت‌های اقتصادی و استقرار نظام یکپارچه اطلاعات مالیاتی یک پایگاه جامع از اطلاعات هویتی و دارایی مودیان مالیاتی شامل اطلاعات پولی، مالی،‌ اعتباری، ملکی، معاملاتی و سرمایه‌ای را ایجاد کند. البته در ذیل ماده ۱۶۹ تبصره‌ای باعنوان تبصره ۷ وجود دارد که بر اساس آن، وزارت راه و شهرسازی نیز موظف است حداکثر ظرف ۶ماه (پایان سال ۹۴)، سامانه‌ای باعنوان «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند تا سازمان امور مالیاتی به شکل آنلاین امکان شناسایی مالکان و معاملات رسمی، عادی و وکالتی مالک را برای «تعیین واحدهای مسکونی مشمول مالیات، خانه خالی» در کلیه نقاط کشور داشته باشد.

   اما سازمان مزبور بدین کار توانا نشد. به گزارش اقتصاد آنلاین مورخ ۱۳۹۷/۰۳/۱۵محسن رضیعی، مشاور مدیر عامل سازمان ملی زمین و مسکن وزارت راه و شهرسازی، درباره طولانی شدن ایجاد سامانه املاک توضیح می‌دهد: «یکی از محدودیت‌هایی که در این زمینه وجود دارد فراقوه‌ای بودن اجرای این سامانه است. یعنی اطلاعات و نحوه اجرای آن تنها در قوه مجریه وجود ندارد و بخشی از آن مربوط به قوه قضاییه است. در وزارتخانه همه ملزومات را در اختیار نداریم تا بتوانیم بلافاصله برای آن سامانه طراحی کنیم تا تغذیه اطلاعات و بهره برداری مالیاتی از آن صورت گیرد و همه این مسائل موجب شده است طراحی و پیاده سازی از پیچیدگی خاصی برخوردار شود.»

   جالب توجه اینکه مراکز متعددی اطلاعات املاک را به شرح ذیل دراختیار دارند: معاونت مسکن و ساختمان طی سه سال گذشته نسبت به اقدام برای راه‌اندازی این سامانه اقدام کرده است اما گفته می‌شود برخی سازمان ها، مراکز و ادارات دولتی و غیردولتی در ارائه اطلاعات، همکاری نکردند. مرکز آمار اطلاعات خانه‌های خالی را دارد اما به دلیل آنچه «امانت داری اطلاعات مالکان در سرشماری»(!) عنوان می‌کند، ظاهرا جزئیات بیشتر درباره نشانی و مشخصات این خانه‌ها را ارائه نمی‌کند. سازمان مالیاتی نیز به‌واسطه دریافت مالیات ۵ درصدی از نقل و انتقالات ملکی، نبض دقیقی از خریداران و فروشنده‌های ملک در لحظه دارد که سامانه اطلاعاتی مربوط به آن، مسیر راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان در وزارت راه و شهرسازی را ساده و کوتاه می‌کند.همچنین سامانه رهگیری معاملات املاک در وزارت صنعت، معدن و تجارت و سامانه در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز به ترتیب اطلاعات دقیق و حیاتی از معاملات عادی (مبایعه نامه) و معاملات رسمی (سند محضری) دارد که لازم است برای راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور، به‌کار گرفته شود.اما این مشارکت در این نظام هنوز شکل نگرفته است.جالب توجه اینکه نظامی ادعای امانت داری اطلاعات مردم را می‌کند که شکنجه برای گرفتن اقرار از مخالفان سیاسی خود، کار همه روز دﮊخیمانش در زندانهای کشور است!!

لزوم وضع مالیات بر املاک برای مقابله با سوداگری در حوزه مسکن:

   در وضعیت سنجی 262نگارنده در باره لزوم وضع مالیات برزمین و نیز ملک اول و دوم و چندم و خانه‌های خالی تأکید کردم. در حال حاضر، هیچ یک از 4 نوع مالیات مسکن و زمین در ایران اخذ نمی‌شود. مالیات بر ارزش زمین خصوصا از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. اهمیت مالیات بر زمین بلحاظ آن‌است که محدود بودن منابع زمین شهری و عدم امکان تولید زمین و نیز افزایش روز افزون تقاضا برای مسکن، استفاده بهینه از منابع زمین شهری موجود را اجتناب ناپذیر می‌کند. مالیات بر زمین‌های خالی به دلیل اینکه مدیریت منابع زمین شهری و تخصیص بهینه آنها برای ایجاد زیرساخت های شهری بر عهده شهرداری‌ها است، نقش این بخش از بسته مالیاتی پیشنهادی بیشتر بر عهده شهرداری ها، به صورت عوارض شهری، قرار می‌گیرد. چنانچه شهرداریها منابع درآمدی خود را از طریق اجرای این مالیات اخذ کنند و نه عوارض فروش تراکم، عدالت محورتر خواهد بود .

   چر اکه هر چه میزان خدمات شهری در منطقه‌ای بیشتر باشد قیمت زمین در آن منطقه بالاتر بوده و در نتیجه مالیات پرداختی نیز در آن منطقه بالاتر خواهد بود . به ضرس قاطع عدم دریافت مالیات مسکن و زمین یکی از دلایل اصلی تکانه های شدید قیمت است که هر از گاه در بازار زمین و مسکن رخ می‌دهد.( بگذریم که دزد اصلی اموال مردم و سرمایه ها و ثروتهای ملی و مالیات مردم خود نظام ولایت فقیه است که به هیچ وجه استفاده بهینه از آنها را در دستور کار خود ندارد. ) چنانچه اواخر سال 92 در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم، مجلس مالیات بر خانه‌های خالی را تصویب کرد. اما در شهریور 93 در جریان رسیدگی به مواد باقی مانده اصلاحیه قانون مالیات ها، مالیات عایدی مسکن را حذف کرد تا همچنان فضای سوداگری در این بخش، در اختیار رانت‌خواران باقی بماند.

تجربه‌های جهانی درباره اهرم‌های مالیاتی کارآمد برای تنظیم بازار مسکن نیز نشان می‌دهد: دو نوع مالیات(1- مالیات سالانه بر املاک و 2-مالیات بر نقل و انتقال )می‌تواند مانع سوداگری در بازار مسکن شود. زیرا ریسک آنرا افزایش می‌دهد. این دو نوع مالیات هم سفته بازی در بازار مسکن را به مهار در می آورد و هم موجب میشود خانه های خالی، سرمایه های جامعه، به هرز نرود. وهم پاسخگوی مردمی باشد که بدنبال مأمن و پناهگاهی هستند. من باب نمونه، وضع مالیات نقل و انتقال چنانچه برای فروش ملک دوم افراد با نرخ بیشتر از ۵ درصد فعلی و به شکل تصاعدی برای معاملات سوم و چهارم و بیشتر تعریف شود، می‌تواند جلوی خرید و فروش‌های مکرر آپارتمان را بگیرد. در حال حاضر در بین مسئولان حوزه مسکن در ایران اراده‌ای برای از بین بردن حیات خلوت سفته بازان وجود ندارد. یکی از علل غفلت از مالیات‌های پراثر بر رفتار سوداگران ملک، این است که وابستگان به نظام ولایت فقیه خود نیز بخشی از این سفته بازان هستند. بدین‌سان، تعدد مراکز تصمیم گیری و عدم مشارکت آنها سبب مسکوت گذاشته شدن هر لایحه و طرحی می‌شود که از طرف حکومت ارائه می‌شود و یا حتی از طرف مجلس نظام تصویب می‌شود.

   جالب این است که به تجربه کشورهای موفق در براه اندازی سامانه املاک و یا وضع مالیات بر خانه‌های خالی نیز کمترین توجه نمی‌شود. اخذ این نوع مالیات پیشنهاد شده توسط نگارنده بر پایه منفعت حاصل از خرید و فروش املاک، در بر می‌گیرد معافیت سرپناه را و تمیز قائل می‌شود بین انگیزه‌های سوداگری از غیر آن در تعیین نرخ و پایه مالیاتی، بنابر این، رعایت حقوق شهروندان را.

   در حال حاضر، بسیاری از کشورهای جهان از جمله آلمان، کانادا، فرانسه، آمریکا، شیلی، چین، دانمارک، هنگ کنگ و هند مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن را اجرا می‌کنند.سایر کشورها، برای افزایش هزینه معاملات سوداگرانه نرخ های متفاوتی بر نقل و انتقالات وضع می‌نمایند و از شکل گیری معاملات سوداگرانه جلوگیری می کنند. زیرا این‌گونه معامله‌ها منافع عده‌ای خاص را تأمین و زیان های گسترده را بر منافع جامعه و اقتصاد ملی وارد می‌کند. از آنجا که درجه تسلط تقاضای سوداگرانه مسکن با زمان ارتباط معکوس دارد، پایه این مالیات پلکانی معکوس بوده و با افزایش فاصله زمانی بین خرید و فروش بخش کمتری از منفعت کسب شده مشمول مالیات می‌شود. برای مثال، اگر ملک خریداری شده در سال اول پس از خرید فروخته شود 100 درصد منفعت و در سال دوم 80 درصد منفعت به دست آمده مشمول مالیات خواهد بود . این نسبت در سال سوم تا پنجم به 50 درصد منفعت کسب شده تنزل خواهد یافت و فروش در سال های بعد موجب کاهش پایه مالیاتی خواهد شد. در این شرایط سوداگرانی را که به دنبال افزایش سود خود از طریق تحمیل قیمت بالای مسکن بر آحاد مردم هستند، تا حدودی ناکام می‌کند. شرط لازم برای مشمول مالیات شدن، منفعت حاصل از فروش زمین و مسکن است، بنابراین نخستین ملک که افراد می‌خرند، چون برای سکناکردن است، از مالیات منفعت سرمایه معاف است. به علاوه، در چارچوب مالیات بر منفعت سرمایه اغلب تولید کنندگانی که در بازه زمانی مشخص اقدام به تولید و عرضه واحدهای مسکونی می‌کنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند.

●در ذیل ضوابط مالیاتی حاکم بر پنج کشور پیشرفتهِ دنیا را که در جهت مقابله با سوداگری مسکن وضع شده اند ارائه می‌دهم:

1-در فرانسه معادل ۵/ ۱۲ تا ۲۵ درصد اجاره بها، از خانه‌های خالی مالیات دریافت می‌شود و حق مصادره این خانه‌ها بعد از ۱۸ ماه به نفع بی‌خانمانها و یا بدمسکن‌ها وجود دارد.

2- در انگلستان تمامی مالیاتهای مسکن بر خانه‌های خالی توسط شهرداری‌ها دریافت می‌شود. شناسایی این خانه‌ها توسط مراکز اطلاعات محله‌ای تحت نظارت شهرداری‌ها با نام «فروشگاه آنلاین» انجام می‌شود .

3- در آمریکا نیز مالیات معادل ۵ تا ۱۰درصد قیمت روز مسکن،‌ در ایالت‌های مختلف دریافت می‌شود و در صورتی که این مالکان اطلاعات خود را در سامانه خانه‌های خالی ثبت نکنند مجازات می‌شوند.مالیات بر سود حاصل از فروش مسکن به تعداد سالهای سکونت فرد و نیز تعداد سالهایی که فرد ملک را خریداری کرده بستگی دارد. چنانچه خانوادهِ امریکایی پس از ۵ سال اقامت در واحد مسکونی خود، قصد فروش ملک را داشته باشد مشمول معافیت مالیاتی می‌شود. اگر از زمان خرید خانه یک سال و یا کمتر گذشته باشد، مالیات بر سود فروش همانند مالیات بر درآمد از افراد اخذ می‌شود و فروشنده باید مقدار زیادی از سود حاصله را تحت عنوان مالیات بر سود به حکومت بپردازد. اگر از زمان خرید تا فروش بیش از دو سال گذشته باشد، با نرخ‌های کمتری، مالیات بر سود اخذ می‌شود. همچنین برای شرایط خاص مانند تغییر مکان سکونت به علت تغییر شغل و یا تعویض محل سکونت به علت در خطر بودن سلامتی بخشودگی مالیاتی در نظر گرفته شده است.

4- در آلمان، مالیات بر زمین در سال 2017 بالغ بر 13.7میلیارد یورو بوده است. تنها 0.1 درصد آن متعلق به زمینهای کشاورزی بوده است. مالیات بر سود حاصل از فروش ملک، در آلمان نیز اخذ می شود. با این تفاوت که استفادهِ شخصی از ملک و یا استفاده از آن بمثابه سرمایه گذاری، تفاوتی در پرداخت مالیات بوجود نمی‌آورد. یک شهروند آلمانی در صورتیکه ملک در اختیار خود را زیر ۱۰ سال به فروش رساند، باید برای سود حاصل از فروش آن مالیات پرداخت کند. برای روشن شدن مقدار مالیات، فروشندهِ ملک باید اطلاعات مربوط به زمان و قیمت خریداری و زمان و قیمت فروش خود را در اظهارنامهِ مالیاتی‌اش قیدکند. میزان سود بدست آمده بر مجموع درآمدهای سالیانهِ وی اضافه می‌شود و بر آن، مالیات بر درآمد تعلق می‌گیرد. شیوهِ دریافت مالیات بر در آمد در آلمان به صورت تصاعدی است و هرچه درآمد فرد بیشتر باشد مالیات بیشتری را باید بپردازد.

   در دو صورت، تخفیف‌های مالیاتی مشمول فرد می‌گردد. اول اینکه هزینه‌های نوسازی از مالیات بر درآمد کسر می‌شود و دوم اینکه اگر فرد پس از فروش ملک بر روی ملک دیگری سرمایه گذاری کند تخفیف مالیاتی به او تعلق می‌گیرد. نکتهِ مهم اینجاست که سوداگری مسکن در کشور آلمان مقولهِ شناخته شده‌ای نیست .نزدیک به ۵۰ درصد خانوارهای آلمانی اجاره نشین هستند و ترجیح می‌دهند پول خود را در بخش های با بازدهی بیشتر سرمایه گذاری کنند. بنابراین به خرید و فروش ملک در آلمان همانند خرید و فروش کالا نگریسته می‌شود و مالیات بر درآمد به آن تعلق می‌گیرد.

5-در کشور سوئیس اگر فردی خانه‌اش را بفروشد و یک خانهِ جدید بخرد و از این خرید و فروش سود کسب کند باید مالیات بر سود خرید و فروش ملک را پرداخت کند. این مالیات هنگامی به شخص تعلق می‌گیرد که ملک جدید وی قیمتی کمتر از ملک سابقش داشته باشد. اگر شخص پس از فروش خانه‌اش تصمیم به سرمایه گذاری روی ملک بزرگتر و گرانتری بگیرد، مالیات به او تعلق نمی‌گیرد. قوانین دریافت اینگونه مالیات‌های بازدارندهِ سوداگری مسکن بسیار پیچیده است. قوانین به گونه‌ای وضع شده‌اند که از کسب سودهای کلان در کوتاه مدت در حوزهِ مسکن جلوگیری شود. همچنین عوامل مختلفی در میزان مالیات پرداختی تاثیر گذارند، از جمله مدت زمان سکونت در ساختمان، استان محل سکونت و…انعطاف لازم برای کسانی که بیش از ۱۰ سال در منزل خود سکونت داشته وحال اقدام به فروش آن کرده اند در قوانین مالیاتی کشور سوئیس در نظر گرفته شده است (1).

 وضعیت تسهیلات و وام مسکن و طرحهای متعدد غیر مفید:

   خرید مسکن، بطور عمده، به دو شکل وام ارزان ‌قیمت برای خانه‌ اولی‌ها و تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم، از سوی بانک مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود .وام یکم تنها مختص خانه‌اولی‌ها است اما وام اوراق، قابل استفاده برای همه متقاضیان است. نرخ سود وام یکم کمتر از ۱۰ درصد(۵/ ۹ درصد برای واحدهای معمولی و ۸ درصد برای آپارتمان‌های واقع در بافت فرسوده) است، درحالی‌که نرخ سود وام اوراق ۵/ ۱۷ درصد است.

   صندوق پس انداز مسکن یکم صندوق مختص سپرده گذاری برای استفاده از تسهیلات خرید مسکن ویژه متقاضیان خانه اولی و یا متقاضیان خرید مسکن دربافت های فرسوده و ناکارآمد شهری است که پس از اتمام دوره سپرده‌گذاری نسبت به پرداخت تسهیلات به سپرده گذاران اقدام می‌کند. این صندوق متناسب با قیمت مسکن و مکان جغرافیایی که متقاضیان خرید مسکن در آن قرار دارند، همچنین با لحاظ کردن مجرد و یا متأهل بودن متقاضیان اقدام به پرداخت شش سقف شناور از تسهیلات می‌کند؛ سقف تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس انداز مسکن یکم در سال 1398 برای زوجین شهر تهران ۱۶۰ میلیون تومان است که بالاترین سقف تسهیلات خرید مسکن در شرایط فعلی محسوب می‌شود؛ سقف تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس انداز مسکن برای متقاضیان انفرادی(مجرد) نیز در شهر تهران ۸۰ میلیون تومان است که بالاترین سقف تسهیلات انفرادی خرید مسکن در حال حاضر است. سقف تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس انداز مسکن یکم برای زوجین در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر، ۱۲۰ میلیون و برای متقاضیان انفرادی در این شهرها ۶۰ میلیون تومان است. همچنین تسهیلات زوجین از محل این صندوق در سایر شهرها معادل ۸۰ میلیون تومان و تسهیلات انفرادی معادل ۴۰ میلیون تومان است. شرایط دریافت وام مسکن 98 از محل صندوق پس انداز و با نرخ سود تسهیلات 8 درصد(در بافت فرسوده 6 درصد) می‌باشد. مدت بازپرداخت وام مسکن 98 معادل 12 سال و مدت زمان سپرده گذاری نیز برابر 1 سال است.هر خانوار برای آنکه بتواند رقم اولیه (۴۰ میلیون تومان) برای سپرده گذاری جهت دریافت تسهیلات را پس انداز کند، به ۱۰ تا ۱۵ سال زمان نیاز دارد در تمام این مدت هم باید مستأجر باشد این در حالی است که وضعیت بازار اجاره‌بها ازبازار خرید و فروش مسکن بدتر است.

   از ابتدای سال 1397مجموعاً بیش از ۴۱۵ هزار نفر در کشور سپرده‌گذار در صندوق پس‌انداز مسکن یکم سپرده گذارده‌اند. این در حالی است که تنها حدود ۶۰ هزار نفر وام خود را دریافت کرده‌اند. اما یکی از عللی که اکنون حجم خروج از صندوق یکم با دریافت وام به مراتب کمتر از تعداد ورودی‌های صندوق و افتتاح حساب است، توقف خانه‌اولی‌ها پشت یک یا همه هفت‌خوان دریافت وام است. در ذیل گزارش دنیای اقتصاد در باره هفت خان دریافت وام مسکن را می‌آوریم:haftkhane tashilat maskan

   در حال حاضر، اقتصاد ما به خصوص در بخش مسکن با رکود و تورم همراه است. تا به حال، از طرف حکومت چندین طرح در باره اجاره بها مطرح شده است. چرا؟ زیرا قیمت مسکن آنقدر افزایش نجومی داشته است که با وجود تقاضای مؤثر در بازار، کمی قدرت خرید اجازه نمی‌دهد معاملات مسکن انجام شود؛ نسبت به سال 1397 نیز معاملات مسکن طبق آمار رسمی ۶۷ درصد کاهش پیدا کرده است. با افزایش قیمت مسکن، متقاضیان اجاره نیز بیشتر می‌شوند. در نتیجه، قیمت اجاره نیز بالا می‌رود.هنگام خرید مسکن، 70 درصد بها را آورده‌های خریدار و 30 درصد را تسهیلات تشکیل می‌دهد. رقم فعلی تسهیلات مسکن به هیچ عنوان پاسخگوی هزینه خرید یا ساخت مسکن از سوی اقشار متوسط به پایین جامعه نیست. شاید افزایش سقف تسهیلات مسکن، مقداری جزئی به تورم منجر شود اما در مقابل فواید آن برای اقتصاد کشور مانند ایجاد اشتغال و تأمین مسکن نیازمندان به قدری بالاست که می‌تواند اثر تورم خنثی کند. به سود کشور است که سقف تسهیلات مسکن افزایش یابد و این افزایش هم بسود خریداران و هم بسود دیگر مردم است.در واقع امر، بایستی 70 درصد قیمت مسکن در قالب تسهیلات و ۳۰ درصد در قالب آورده خریداران مسکن باشد. اما در حال حاضر، این نسبت معکوس است و خریداران ۷۰ درصد بهای خرید مسکن را از جیب خود پرداخت می‌کنند؛ منتهی، بی‌مسکن‌ها توانا به تأمین این آورده نیستند. ناگزیر، همچنان بر شمار بی‌خانه افزوده می‌شود.

   در بیشتر کشورهای دنیا، روش معمول برای تأمین مالی تقاضا کنندگان خرید مسکن، اعطای تسهیلات به خریداران مسکن است. در دیگر کشورها نحوه اعطای تسهیلات خرید مسکن بر اساس روش LTV) Loan to Value Ratio) یا همان نسبت وام به ارزش ملک است که از تقسیم مبلغ وام به ارزش ملک به دست می‌آید). از آنجاکه مبلغ وام در تحریک تقاضاکنندگان مسکن اثر بالایی دارد، این نسبت به نوعی می‌تواند نشان دهنده عملکرد و کارکرد بانک‌ها در زمینه افزایش یا کاهش قدرت خریدِ خریداران مسکن می‌باشد.

   بر اساس آمارهای سامانه معاملات مسکن، متوسط قیمت هر واحد مسکونی ۶۰ متری در شهر تهران در تابستان امسال ۴۲۵ میلیون تومان بوده است. حال آن که مبلغ وامی که به زوجین جهت خرید مسکن پرداخت می‌شد ۱۶۰ میلیون تومان بود که طبق فرمول محاسبه LTV نسبت وام به ارزش ملک در تابستان سال ۹۶، معادل ۳۷.۶ درصد برآورد می‌شود که هر زوج با تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی می‌توانست تقریباً تا یک سوم ارزش واحد مسکونی را تأمین اعتبار کند.

   اما، باوجود افزایش ۶۸ درصدی قیمت مسکن در تهران در فاصله زمانی شهریور ۹۶ تا شهریور ۹۷، سقف تسهیلات مسکن تغییر نکرده و همچنان ۱۶۰ میلیون تومان باقی مانده است. بنابراین، نسبت LTV در این بازه یک ساله در شهر تهران از تأمین اعتبار ۳۷.۶ درصدی ارزش «متوسط» یک واحد مسکونی، به ۲۱ درصدی کاهش یافته است.

   در حالی که نسبت قدرت وام مسکن به ارزش واحد مسکونی در سایر کشورها بین ۵۰ تا ۸۰ درصد و در تعداد معدودی از کشورها تا ۹۰ درصد است. با این حال بیشتر بانک‌های دنیا این دغدغه را دارند که نسبت LTV از ۹۰ درصد بالاتر نرود تا خطری که بانک‌ها بدان تن می‌دهند، بیشتر نشود. برای مثال، در فرانسه تا ۷۹ درصد ارزش ملک و در آمریکا بین ۴۰ تا ۷۰ درصد قیمت ملک را وام می‌دهند.

   علت پایین بودن نسبت تسهیلات به ارزش مسکن در ایران مشکلات نظام بانکی در تأمین سهم تسهیلات از بهای مسکن است. در دیگر کشورها ابزاری مانند اوراق رهنی منتشر می‌شود که در افزایش قدرت وام دهی بانک‌ها برای خرید مسکن اثرگذار است. اما در کشور ما انتشار اوراق رهنی که تحت عنوان اوراق رهن ثانویه تاکنون منتشر شده به دلیل نداشتن توجیه اقتصادی با استقبال بانک‌ها مواجه نشده است.

   در بخش خرید مسکن، حکومت روحانی به خصوص برای زوج‌های جوان در هر برهه‌ای از زمان، این و آن طرح را برای خانه‌دار شدن، پیشنهاد کرده است. اما هیچ‌یک به نتیجه نرسیده است. زیرا باید مقداری را به عنوان ودیعه در بانک مسکن می‌گذاشتند و تا می‌توانستند چند برابر آن وام بگیرند و پیش قسط مسکنی مثل مسکن مهر و مجتمع‌هایی همانند آن را پیش خرید کنند. اما به دلیل نداشتن ودیعه، زوجهای جوان توانا بر استفاده از اینگونه وامها نشدند.

   حتی پیش خرید مسکن در تعاونی‌های مختلف، به ویژه تعاونی شهرداری در مناطق مختلف شهر، مایهِ سوءاستفاده‌ها و کلاهبرداری‌هایی شده است. مجریان این طرح‌ها نیز دستگیر یا متواری شده‌اند. اعطای وام ۱۶۰ میلیونی نیز در واقع امر در مقابل افزایش قیمت مسکن بسیار ناچیز است. میانگین قیمت مسکن در تهران حدود متری ۱۳.۳ میلیون تومان است.

   بر اساس میانگین قیمت اعلام شده برای خرید مسکن در تهران، تسهیلات بانکی صندوق پس‌انداز یکم بانک مسکن برای زوجین با رقم ۱۶۰میلیون تومان فقط به ۱۱ متر خرید خانه در شهر تهران کمک می‌کند. موضوعی که سوژه کارتونی از فیروزه مظفری در خبرآنلاین شد:

 karikatoor maskan

   بدین‌سان، بعلت تضعیف پول ملی وافزایش تورم و نیز کاهش قدرت خرید مردم و بالا بودن سایر هزینه های مردم که نسبت آنها با دستمزد و حقوق مردم هیچ سنخیتی ندارد، این قبیل طرح‌ها نمی‌تواند گره از کار مسکن باز کند.

جدای از آن بانک‌ها که وظیفه اصلیشان بایستی رفع معضلات بخش خصوصی از لحاظ نیاز به نقدینگی و سرمایه در گردش و ایجاد تسهیلات برای بخش تولید کشور باشد، اغلب خود ورشکسته اند و از تأمین تسهیلات ناتوان هستند؛ از منابع تخلیه شده‌اند. ثروت و اطلاعات در اختیار افراد وابسته به قدرت قرار گرفته و میلیاردها تومان بدهی و معوقات روی دست بانک‌ها گذاشته است. آخرین آمار معوقات بانکی که بصورت رسمی اعلام شده در آذر 1397 بوده است که به مبلغ 400 هزار میلیارد تومان رسیده است! اکنون نیز باز طرحی جدید به عنوان صندوق اجاره و رهن مسکن جهت اعطای تسهیلات به مردم ، تهیه شده‌است. زیرا دیگر امیدی به کارکرد بانک‌ها در این خصوص وجود ندارد هرچند که منابع تأمین این صندوق هم مشخص نیست .

●نقد طرح«تام کاد» حکومت روحانی

   حکومت روحانی با نوعی دستپاچگی در حوزه سیاست‌گذاری مسکن، سرعت طرح‌نویسیهای مکرر را افزایش داده و در آخرین اقدام، برای تأمین مسکن کارمندان دولت، یک طرح نوشته است. به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، جزئیات طرح جدید حکومت در حوزه مسکن- به دنبال طرح ۴۰۰ هزار واحدی در بافت‌های فرسوده، شهرهای جدید و شهرهای کوچک و همچنین طرح ۱۰۰ هزار واحدی در حریم شهرها- حاکی است طرح تام کاد به معنی تأمین مسکن کارکنان دولت به تازگی توسط متولی بخش مسکن برای پاسخ به دغدغه‌ای که آقای روحانی درباره جهش قیمت خانه‌ها در تهران مطرح کرده، تدوین شده‌ است.

   حکومت در خرداد ماه امسال، 1398، در مواجهه با گزارش بانک مرکزی در خردادماه سال که۱۳۹۸، متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۱۳.۳ میلیون تومان رسیده و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۰۴ درصد افزایش نشان می‌دهد، چاره کار را در ارائه زمین مجانی و تسهیلات بانکی برای افزایش عرضه مسکن تشخیص داده است.

   در خرداد 1398حکومت دوازدهم روحانی در حوزه مسکنبه اسم کنترل بازار مسکن و خانه‌دار کردن کارمندان، طرحی تحت عنوان «تام کاد» ارائه داد. از چالش‌های این طرح زمان طولانی تحویل، نحوه انعقاد قرارداد و اختصاص طرح تنها به قشر ۵۸۰ هزار نفری کارمندان اجاره نشین دولت است. علاوه بر چالش‌های این طرح که اثرگذاری آن را کاهش می‌دهد، در شرایطی که دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن، فعالیت‌های سوداگرانه است، ساخت مسکن از طریق چنین طرح‌هایی به اتلاف منابع منجر می‌شود. صرف نظر از اینکه در باره ریشه یابی جهش قیمت مسکن در تهران و رشد قابل توجه قیمت املاک مسکونی در سایر شهرها، تشخیص غلط صورت گرفته است، این طرح با ایراداتی چند روبه‌رو است.

   حکومت روحانی ریشه التهاب قیمت مسکن را داخلی تشخیص داده‌است. تصور می‌کند تکرار صحبت دولت‌های قبلی مبنی بر زمین مجانی هم قابل تحقق است و تنها پادزهر تورم مسکن است، در حالی که شوک‌های بیرونی بازار مسکن از جمله اوج‌گیری‌های متعدد نرخ ارز در سال گذشته و تشدید تورم و نیز رشد فزاینده پایه پولی و... بر بازار مسکن اثر گذاشت. طرح تأمین مسکن کارمندان دولت که با تشخیصِ نادرست علت جهش قیمت مسکن به‌عنوان یک طرح فوری و ضربتی تدارک دیده شده و با خطر بالای عدم استقبال عرضه کنندگان مسکن روبرو است.

   در طرح قبلی دولت که «بازآفرینی شهری» نام داشت، به رغم فراهم بودن کاهنده‌های قیمت تمام‌شده مسکن همچون پروانه رایگان، تخفیف انشعابات و همچنین وام ۱۸ درصدی نوسازی با وعده ۹ درصد یارانه نرخ سود، عملا مورد استقبال سازندگان مسکن قرارنگرفت. حتی یکی دو شرکت هماهنگ شده از طرف حکومت برای اجرای پایلوت بازآفرینی که دو سال پیش در تهران برای نوسازی بافت فرسوده دست به کار شدند، سال گذشته به‌خاطر آنچه حاشیه سود پایین و ناهماهنگی در حکومت برای اجرای طرح عنوان شد، از طرح خارج شدند. بنابراین، در شرایطی که یک طرح جذاب‌تر ازطرح تام کاد نتوانست به جذب سازندگان و شکل‌گیری بازار ساخت و ساز منجر شود، بعید است طرح جدید که دست‌کم امتیاز تسهیلات ساخت را هم ندارد، بتواند مورد استقبال عرضه کنندگان مسکن قرار بگیرد. سازندگان معتقدند از ریسمان سیاه و سپید ترسیده‌اند. ضمن اینکه سازندگان مسکن تجربه زمین‌های بی‌آب و برق و خدمات در مسکن مهر را پیش‌رو دارند و بدان، طرح‌های دولتی خانه‌سازی را می‌سنجند، و حاضر به ورود به باتلاق مشابه نمی‌شوند.

   ایراد دیگر این طرح این است که هیچ مدل مالی_اعتباری برای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی، آماده‌سازی زمین و تجهیز اولیه، در طرح، وجود ندارد. فراموش نکنیم که تأمین مالی طرح مسکن مهر، از ابتدا، برای حکومت وقت مشکل بود. در طول اجرای طرح، مشکلات متعدد مالی و غیر آن، باعث کند شدن کار یا توقف شد. بنابراین، چرا نباید از تجربه درس گرفت و ندانست که نبود پیوست مالی آنهم از ابتدا و مبهم بودن منابع تأمین طرح به معنای شکست طرح است.

   جدای از آن، معلوم نیست هدف از این طرح در واقع امر چیست؟ آیا هدف، کنترل تورم اجاره بها و کاهش نرخ اجاره‌ بها است؟ آیا هدف، هم اجاره‌نشین‌ها و هم خانه‌اولی‌ها هستند؟ مسلماً خیر. چون طبق جدیدترین آمار استخراج شده از درون بازار مسکن، فقط ۸ درصد از جامعه مستأجرها در ایران، کارمند دولت هستند. عدم نیازسنجی درباره تعداد کارمندان فاقد مسکن در دستگاه‌های دولتی و تعداد متقاضیان از بین همین گروه کارمند نیز از ایرادات دیگر این طرح عجولانه است. از طرفی، سهم زوج‌های جدید (خانه اولی) از کارمندان دولت بسیار پایین است و با این طرح، عملا کارمندان به جای خانه‌اولی‌ها در اولویت حکومت برای اجرای طرح‌های تأمین مسکن قرارمی‌گیرند. جدای ازآن، حکومت روحانی پیوسته از حکومت احمدی نژاد ایراد می‌گیرد که طرح مسکن مهر را تصویب و بار اجرای آنرا بر دوش حکومت بعدی نهاده است. حال نیز تعریف کار توسط حکومت به‌عنوان کارفرمای طرح جدید خانه‌سازی درست در میانه عمر کاری حکومت، اشکال دیگری است که براساس تجربه طرح‌های مشابه در حکومت‌های قبلی، با خطر کنار گذاشتن کامل طرح توسط حکومت بعدی و زیان مشارکت‌کننده‌ها در طرح همراه است.

● سردرگمی و آشفتگی در بین حکومتهای نظام ولایت فقیه در ارائه طرح‌های متعدد و ابترمسکن:

   در سال‌های حکومت خاتمی، برنامه شاخص و کلیدی برای تأمین مسکن و هدایت بازار ساخت‌و ساز وجود نداشت. در آن سال‌ها، حجم محدودی مسکن استیجاری، به شرط تملیک، احداث می‌شد. در برابر، بخش خصوصی در شهرها سرمایه‌گذاری قابل توجهی انجام می‌داد. حکومت احمدی نژاد، طرح مسکن استیجاری حکومت خاتمی را کنار گذاشت و مسکن مهر را طراحی کرد. حکومت یازدهم با متوقف کردن اجرای طرح مسکن مهر، طرح مسکن اجتماعی را مطرح کرد. بعد از آن، طرح بازآفرینی شهری را کلید زد. از ابتدای سال 1397 که این طرح تصویب شده تا کنون کارچشمگیری انجام نشده است. بگفته ایرج رهبر عضو هیأت مدیره انجمن انبوه سازان چند سال است که نهادهای تسهیل‌گر تشکیل شده و کار می‌کنند اما نتیجه‌ای نگرفته اند. حتی رئیس جمهور به دستگاه‌های دولتی اعلام کرده‌است هر چه زمین در اطراف بافت‌های فرسوده دارند در اختیار وزارت شهرسازی قرار دهند اما هیچ کدام این کار را نکرده اند. با توجه به اینکه برخی منابع اجرای این طرح مورد تأیید مجلس نظام قرار نگرفته، قرار شده است منابع آن از محل اختصاص یک میلیارد دلار از صندوق ذخیره ارزی برای اشتغال‍زایی تأمین شود. اما عملا در این زمینه کاری از پیش نرفته است.

   سید امیر منصوری عضو هیئت علمی دانشگاه تهران درنشست “بازآفرینی شهری؛ از رؤیا تا واقعیت” به منظور بررسی روند نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده در تاریخ 19 دی 97 اظهار داشت : «ما در نوسازی یک شرط لازم داریم که ایمنی است و یک شرط کافی داریم که تکمیل سایر شرایطی است که محیط زیست انسانی باید داشته باشد. ریزدانگی و شرایط معبر تا زمانی که موضوع اصلی یعنی عدم ایمنی وجود دارد در اولویت نیست. در تاریخ معاصر کشور ما، اقداماتی برای نوسازی بافت فرسوده آغاز شد، در دهه شصت در وزارت مسکن یک سازمانی ایجاد شد که امروز به شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی یا بازآفرینی شهری شهرت دارد و دارای ۲۰ شرکت است و اقداماتی را در این حوزه آغاز کردند. محله سیروس جزو اولین پروژه‌های این شرکت بود که موفقیت زیادی نداشت. اقدام دیگر، مجموعه‌ای از اقدامات پراکنده‌ای بود تحت عنوان طرح‌های نوسازی وبهسازی محلات. در مرحله بعد ایده طرح‌های نوسازی منظر شهری محله مطرح شد. برای عملی کردن این ایده به عنوان یک مجموعه در ۵۰ محله تهران شروع به کار شد و در نیمه کار، ناگهان با تغییر سیاست شهرداری تهران و روی کار آمدن مدیریت جدید، ایده تغییر کرد. بعد از آن تصویب شد که نوسازی باید به شرط رعایت بحث طرح تفصیلی محقق شود که تعریض کوچه‌ها طرح‌ها را زمین‌گیر کرد و آنچه نهایی شد یک مدل کاریکاتوری ناقص بود». وی با اشاره به روی کار آمدن آقای روحانی گفت: «در این زمان به لحاظ نظری مجموعه و چارچوبی جدید خلق شد. از اساتید این حوزه برای تدوین لایحه بازآفرینی شهری نظرخواهی شد و در حکومت به تصویب رسید. اما این عمل هرگز به صحنه اجرا نیامد و در حد حرف باقی ماند. یکی از انتقادات به حکومت آقای روحانی این بود که در حوزه نوسازی اقدام جدی انجام نداده است. »

   و اکنون نیز شاهد آن هستیم که حکومت روحانی قصد دارد طرح مسکن کارمندان دولت را پیاده کند. در حکومت روحانی بیش از هر حکومتی، سعی و خطا و ناپایداری سیاستها متخذ در بخش مسکن دیده شده است.

 فقدان طرح و روش ضابطه‌مند تعیین اجاره بهای خانه:

   در کشور ۱۰ میلیون خانه برای رهن و اجاره وجود دارد. صاحبان خانه‌ها، هر ساله همراه با تورم سالیانه، بی‌ضابطه، مبالغی به اجاره بها و مبلغ رهن خانه‌هاشان می‌افزایند. به دلخواه موجر، مستأجر بایستی خانه را خالی کند. در این باره، قانونی به نفع مستأجران وضع نگشته است. گرانی اجاره‌ بها، در تیرماه امسال، مستأجران در کرمان را کانکس‌نشین کرد و در کرمانشاه هم برخی مستأجران کم‌درآمد به زندگی در چادر روی آورده‌اند. بنابراین، تا حقوق شهروندان برسمیت شناخته نشود و در یکپارچه سازی صورت نگیرد، اجاره بهای مسکن ضابطه‌مند نمی‌شود.حکومت که قصد دخالت در تعیین اجاره بها نداشت در این حوزه وارد شد:

   به گزارش ایرنا محمد اسلامی "وزیر" راه و شهرسازی در 7 تیرماه 1398 اظهار داشته است: «از قبل از انقلاب اسلامی تاکنون دولت هیچ گاه در بازار مسکن استیجاری مداخله نکرده است؛ اما وضعیت نابسامان اجاره مسکن، دولت را بر آن داشته تا برای نخستین بار به سیستم مسکن استیجاری از طریق «اجاره داری حرفه‌ای» ورود کرده و بازار اجاره مسکن را سامان بخشد.» عباس فرهادیه مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن، در ۳۰ اردیبهشت ماه98 ، از تشکیل کمیته ملی تعیین سقف اجاره‌بهای مسکن در وزارت راه با ابزار تشویقی خبر داده و گفته بود که، بیشتر، هدف ما این است که افزایش نرخ اجاره‌بها از تورم بیشتر نباشد، به همین دلیل وزارت راه و شهرسازی راهکاری را برای ساماندهی و تعیین شاخص برای افزایش نرخ اجاره‌بها پیشنهاد داد که کمیته‌ای ۹ نفره شکل گیرد.این کمیته ۹ نفره که متشکل از نمایندگان مجلس، شورای عالی استان‌ها، دادستانی کل، بانک مرکزی و مشاوران املاک هستند شاخص افزایش نرخ اجاره بها را مثل آنچه هر سال در مورد افزایش حقوق داریم، اعلام کند.

   این در حالیست که اکثر کارشناسان مسکن بر این باورند که تعیین سقف اجاره بها نمی‌تواند به کمک بازار اجاره بها بیاید. تعیین سقف اجاره‌بها با ابزارهای مالیاتی شاید بتواند کمکی به مستأجرها باشد، اما قطعاً گذاشتن الزام و اجبار نمی‌تواند این طرح را موفق کند. تعیین سقف اجاره‌بها موجب کاهش عرضه و ساخت و ساز می‌شود. مسکن همانند بازار ارز نیست که در انحصار حکومت باشد و بتوان در قیمت آن دخالت کرد. برای تعادل نرخ اجاره بها یکی از مرسوم ترین گزینه‌ها در بسیاری از کشورها توجه به ساخت و ساز و مسکن استیجاری است.من باب نمونه در آلمان، مسکن استیجاری بوفور یافت می‌شود و کشور فدرال آلمان قوانین سختی در مورد رعایت و حفظ حقوق مستأجران وضع کرده است .

   در این کشور، در زمینه اجاره بهای منازل استیجاری، مالکان موظف هستند آن منازل را به افراد خاصی اجاره دهند؛ ساخت این خانه‌ها با حمایت حکومتهای محلی بوده است و انبوه سازان با وام و کمک حکومت این واحدها را ساخته‌اند به شرط اینکه مستأجران این خانه‌ها افراد کم درآمد جامعه باشند که از حکومت کمک هزینه گرفته و در این خانه‌ها زندگی می‌کنند. برای مثال، اگر در شهری اجاره منزل غیر استیجاری و خصوصی مبلغ ۸۰۰ یورو باشد،اجاره بهای خانه های استیجاری ۵۰۰ یورو است. اما به هر فردی اجاره داده نمی‌شود. مستأجر بایستی از طرف حکومت معرفی شده باشد. برای تعیین اجاره بهای مسکنهایی خصوصی نیز براساس پاراگراف558 قانون مدنی (BGB)معین شده است که هر منطقه شهری میزان تقریبی و میانگین بها را از روی قیمت 4 سال گذشته منزلهای مشابه اعلام می‌دارد. اعلام آن توسط انجمن مستأجران انجام می‌گیرد. منتهی ضابطه‌مند است و بر مبنای قانون عمل می‌کند. نکته‌ای که به امنیت مستأجر کمک می‌کند این است که در آلمان صاحبخانه نمی‌تواند مستأجر را جابجا کند مگر اینکه از مستأجر شکایت شود و همسایه‌ها از مستأجر راضی نباشند یا گزارشی مبنی بر اعمال غیرقانونی در ملک اجاره داده شده انجام شود. صاحبخانه‌ها در آلمان نمی‌توانند نسبت به سال قبل یا مستأجر قبلی نرخ اجاره بها را افزایش دهند؛ تنها زمانی امکان افزایش اجاره بها وجود دارد که منزل را بازسازی کرده باشد آنگاه می‌تواند بر اساس پاراگراف 259 قانون مدنی(BGB) اجاره بها را تا سقف 8 درصد افزایش دهد . منتهی نوع باز سازی که منجر به این افزایش می‌شود، در پاراگرافهای 255 و تبصره های 1و2و3و4 و 6 از قبل تعیین شده است. چنانچه خانه هیچ تغییری نکرده باشد، صاحبخانه اجازه ندارد نرخ اجاره را نسبت به مستأجر قبلی افزایش دهد.در واقع فرمول افزایش اجاره‌بهای مسکن در آلمان تابعی است از اعلام هرساله میانگین قیمت اجاره بهای منطقه و آخرین فهرست هزینه‌های مربوط به تعمیر و بازسازی خانه. بطوری که قراردادهای اجاره‌نشینی اغلب به شکل «پایان باز» بدون تعیین مدت یکساله یا دوساله منعقد می‌شود.

کپی ناشیانه الگوی اجاره‌داری و برداشت اشتباه از تجربه جهانی اجاره‌داری:

   جالب اینکه تیمی از "نمایندگان" مجلس طرحی را تهیه کرده‌است که بررسی محتویات آن نشان می‌دهد این طرح که به اصطلاح با هدف کمک به اجاره‌نشین‌ها و کاهش سطح اجاره‌بها تهیه شده است نه تنها منجر به بهبود وضعیت بازار اجاره در شرایط فعلی نخواهد شد، بلکه شرایط را از وضعیت کنونی برای مستأجران وخیم‌تر می‌کند. این طرح با عنوان طرح «ایجاد شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن» در ۱۱ بند نوشته شده است که دست‌کم ۵ ماده آن حاوی محتوای مخاطره‌آمیز برای بازار اجاره به لحاظ بروز پی‌آمدهای منفی در صورت اجرا در بازار مسکن است. براساس ماده ۲ این طرح -در صورت تصویب - تنها شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن مجاز به اجاره واحدهای مسکونی هستند و مالکان حق ندارند به‌طور مستقیم ملک خود را اجاره بدهند و در صورت تخطی، مطابق با قوانین مجازات می‌شوند.

   در واقع، بنابر این ماده، موجر و مستأجر از برقراری رابطه مستقیم و شفاف و همچنین امضای قرارداد با یکدیگر به‌صورت بی‌واسطه منع می‌شوند و اجاره آپارتمان منوط به ارائه آپارتمان به شرکت‌های اجاره‌داری در قالب قراردادی حداقل ۵ ساله با این شرکت‌ها است. براساس ماده ۳ این قانون نیز هر مالک در یک قرارداد مشخص به مدت حداقل ۵ سال، قراردادی را با یک شرکت اجاره مسکن می‌بندد و در این مدت، واحد آپارتمان در اختیار شرکت است و شرکت موظف به پرداخت اجاره تعیین شده به مالک خواهد بود. براساس ماده ۵ این طرح نیز مستأجر از شرکت اجاره مسکن، واحد اجاره می‌کند و رابطه‌ای با مالک نخواهد داشت. به این ترتیب هر نوع ارتباط مستقیم بین مالک و مستأجر قطع خواهد شد و معاملات با واسطه‌گری شرکت‌های اجاره دهنده مسکن انجام می‌شود؛طول قرارداد مستأجر با شرکت اجاره مسکن حداقل پنج سال خواهد بود، مگر آنکه مستأجر قرارداد با طول زمان کمتری را بخواهد.

   طرح «ممنوعیت معامله مستقیم موجر و مستأجر» که فکر مشعشع "نمایندگان " مجلس نظام ولات فقیه است در واقع امر براساس «برداشت غلط از تجربه جهانی»، تهیه شده‌است و شرکت‌های اجاره‌داری را «واسطه» اجاره دادن و گرفتن قرار می‌دهد.

   طراحان این طرح در تشریح جزئیات می‌گویند، در تهیه طرح ایجاد شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن، از تجارب جهانی سود جسته‌اند! اما چرا این طرح را ناشیانه و با برداشت غلط از تجربه جهانی می‌خوانیم؟ زیرا اگر چه در برخی کشورهای دنیا واحدهای مسکونی از طریق شرکت‌های اجاره‌داری به مستأجران عرضه می‌شود اما این شرکت‌ها از واسطه‌ها یا دلالان بازار ملک تشکیل نشده‌اند، بلکه شرکت‌های اجاره‌دهنده، اشخاصی حقوقی هستند که حتما مالک واحدهای اجاره‌ای و در برخی موارد سازنده این واحدها هستند و در قبال دریافت امتیازات یا مشوق‌ها و معافیت‌هایی از سوی حکومت، اقدام به عرضه واحدهای خود به بازار اجاره کرده‌اند. بنابراین اگرچه بازار اجاره در برخی کشورهای دنیا از این طریق مدیریت می‌شود، اما شرکت‌ها، واسطه نیستند و کماکان قرارداد اجاره بین مالک واحدها ومستأجر منعقد می‌شود. در این کشورها بازیگر سومی به‌عنوان «واسطه» که منافع وی در افزایش اجاره‌بهای مسکن قرار دارد، وجود ندارد و شرکت‌ها در واقع همان مالکان یا موجران واحدهای مسکونی هستند. نمونه موفق آن در آلمان و فرانسه وجود دارد.در حالی که واسطه‌تراشی در بازار اجاره، عملا محرک افزایش اجاره‌بها است. تهیه کنندگان این طرح یا به این مهم فکر نکرده‌اند و یا می‌دانند این طرح آنها، در صورت تصویب، منجر به انحصاری شدن بازار اجاره می‌شود و همه معاملات بازار اجاره مسکن در اختیار تنها تعداد محدودی از شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن قرار می‌گیرد و می‌خواهند چنین شود. از آنجا که نزدیک به نیمی از معاملات کشوری مسکن مربوط به معاملات اجاره است، این شرکت‌ها با در اختیار گرفتن نبض بازار اجاره مسکن در واقع کنترل نیمی از معاملات مسکن کل کشور را در انحصار خود می‌گیرند. انحصار اجاره مسکن نیز در نظام ولایت فقیه مانند انحصار شکر و اتوموبیل و مواد پتروشیمی و...به اختیارخصولتی‌ها و مافیای نظامی-مالی در خواهد آمد.

چاره در چیست ؟

   بدیهی است درنظامی که بحران ساز است و در حکومتهایی که طرحهای ناسنجیده وبی‌هدف و غیر قابل تحقق طراحی می‌کنند و به اجرا می‌گذارند، نمی‌توان و نباید دنبال راه حل گشت. چاره کار تنها دراستقرار نظامی حقوقمند توسط مردم است که رعایت حقوق انسان وطبیعت و شهروندان را وظیفه اصلی خود بداند. در کشوری که رابطه‌ها را حقوق تنظیم می‌کنند، امکان طراحی و اجرای طرحهایی از این قبیل که سرمایه‌های ملی را به هدر می‌دهند، بسیار ناچیز است. مسئولان رﮊیم ولایت فقیه از آنجا که می‌دانند علت العلل این آشفته بازار و تورم و بحران در همه زمینه های سیاسی و اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی کشور وجود رﮊیم استبدادی و ضد حقوق ولایت مطلقه فقیه است - که آبشخور قدرت آنها است - ، هم خود و هم مردم را به معلولها سرگرم نگاه می‌دارند. اگر نظامی قصد تأمین سرپناه و مأمنی برای شهروندان داشته باشد، حوزه مسکن را حتی‌الامکان از آشفتگی و سوداگری پاک و روشهای روشن و دراز مدت و پایدار در پیش می‌گیرد.در واقع بهتر آن است که به جای طراحی‌های مکرر طرح‌ها که ضمانت اجرایی ندارند، از تجربه‌های موفق در تنظیم بازار مسکن استفاده کند:

 تجربه‌های موفق در بسیاری از کشورها نیزبایستی با شرایط وطن و حقوق شهروندان تطبیق داده شوند. از جمله راه حلها :

-حمایت از راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری با ضابطه بدون واسطه‌گری و سلب حق موجران و بدون حذف آنان از بازار به واسطه ممنوعیت معامله مستقیم مالکان با مستأجران.

- تصویب اخذ مالیات از فروش ملک دوم و بیشتر مالکان به شکل مشروط. به‌طوری که آپارتمان‌هایی که بعد از ۱۰ سال از زمان خرید،‌ فروخته شود از پرداخت این مالیات معاف باشد . اما[W1] سایر املاک مشمول مالیاتی معادل درصد مشخصی از سود حاصل از فروش شود. وضع این نوع از مالیات یکی از سالمترین ابزار مقابله با معاملات سفته بازانه خرید و فروش مکرراست.

- رفع هفت خوان اعطای وام مسکن و منضبط و ضابطه‌مند کردن آن

-تنزل نرخ بهره وام مسکن برای اقشار واقعا نیازمند.

- ایجاد تسهیلات عمومی برای کسانی که گزارش مالیاتی آنها معتبر و بموقع بوده است.

- منوط کردن هر گونه اعطای تسهیلات به ارائه گزارش مالیاتی.

مهم‌تر از همه، تغییر ساختار اقتصاد از مصرف و رانت محوری به تولید محوری و توزیع برابرتر درآمد و تثبیت ارزش پول، از رهگذر تغییر ساخت بودجه و اعتبارات بانکی و صادرات و واردات و برخوردارکردن تمامی نقاط کشور از رشد تا که جمعیت در چند شهر متراکم نگردد. و این تدبیر، یعنی برخوردار شدن مردم کشور از حقوق و حقوقمند گشتن دولت

در ذیل دو نمونه موفق کشور آلمان و انگلستان را نقل می‌کنم:

   کشور آلمان در زمینه جلوگیری از سوداگری با وضع قوانینی تجربه موفقی داشته است. هیچ سوداگری بقصد خرید و فروش سریع مسکن وارد بازار مسکن نمی‌شود چرا که می‌داند قبل از اتمام مهلت 10 ساله مالیات سنگینی را بایستی بپردازد.

-هزینه های دریافت وام مسکن در آلمان:

   وام مسکن در آلمان بعنوان یکی از پایین‌ترین نرخ ها در جهان محسوب می‌شود. نرخ بهره وام مسکن در آلمان برای همه شهروندان (خانه اولی و دومی وچندمی فرقی نمی‌کند ) به زیر 1 درصد در سال کاهش یافته است که در تاریخ اعطای وام مسکن سابقه نداشته است. همین امر باعث رونق بازار مسکن در آلمان گشته است. هزینه های اخذ وام معمولا 1/2 در صد از کل مبلغ وام است.

   چنانچه قیمت ملک مورد نظر بیش از 500 هزار یورو ارزش گذاری شود، خریدار بایستی برای ارزیابی قیمت ،مبلغی تا سقف 600 یورو هزینه بپردازد.

-مدارک وام مسکن در آلمان: استفاده از وام مسکن در آلمان بصورت مستقیم انجام می‌گیرد. البته پرونده‌های مالی متقاضیان وام از بانکها بایستی مورد بررسی قرار گیرد. مدارک مورد لزوم جهت اخذ وام مسکن عبارتند از :1-پرسشنامه که اطلاعات شخصی در مورد میزان حقوق ماهانه و یا در آمد و شغل متقاضی در آن قید می‌شود.2- مدارک مالی ( فیش بانکی و..)3- مدارک اشتغال (2تا 12 ماه از لغو پرداخت )4-آخرین در آمد و گواهی پرداخت مالیات و 5- اسناد در آمد اجاره (چنانچه ملک خریداری شده قبلا در اجاره بوده است و یا هنوز دارای مستأجر است. چرا که در آلمان نمی‌توان به همان راحتی فروش خانه، قرارداد با مستأجر ساکن در خانه را لغو کرد و وی را بی‌خانمان کرد. ملک بایستی با قید ادامه سکونت مستأجر طبق قرارداد و مهلت قید شده در قرارداد بین مالک فروشنده و مستأجر ، خریداری شود)6/ اثبات موجودیت ملک ( ارائه سند محضری ملک به بانک )

- یارانه های کمک کننده حکومت آلمان به متقاضیان خرید مسکن: حکومت آلمان یارانه‌های ویژه‌ای را برای افرادی که در آلمان زندگی می‌کنند و مالیات خود را بموقع پرداخته اند و تخلف مالیاتی نداشته اند، اختصاص می‌دهد:

1-یارانه بازنشستگی ریستر( RISTER) برای هر شهروندی که تحت پوشش برنامه حقوق بازنشستگی آلمان قرار دارد.که یارانه های خاصی به بازنشستگان آلمانی برای خرید مسکن ارائه داده می شود.

2- برنامه مالکیت خانه (Kreditanstalt für Wiederaufbau) که به اختصار بدانKfW می‌گویند..این برنامه می‌تواند وامهای تا سقف 50 هزار یورو به افرادی که قصد ساخت خانه‌های جدید دارند اعطا کند. اغلب با نرخ پایین‌تر از وامهای بانکی.

-تجربه های موفق انگلستان:

   در کشور انگلستان بترتیبی دیگر این مالیات وضع می‌شود.درانگلستان تنها خانه اصلی هر کس از پرداخت مالیات معاف است

چنانچه فردی ملکی را در انگلستان بفروشد، ممکن است مجبور شود مالیات بر عایدی سرمایه CGT) ) را بپردازد. البته، هنگام فروش مسکن اصلی، نیازی به پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه نیست و خانه‌های اول شهروندان برای هر خانوار از این مالیات معاف شده اند. به شرطی که حداقل ۱۸ ماه گذشته ساکن آن خانه بوده باشند.

   با این حال، معمولا هنگام خرید خانه های دوم و یا بیشتر به منظور سوداگری و کسب سود در بخش املاک، افراد با یک بند قانونی با عنوان CGT مواجه می‌شوند. علاوه بر این در صورتی که خانه اصلی هر خانوار تا حدی به عنوان محل کسب و کار مورد استفاده قرارگیرد و یا بخشی از ملک خود را اجاره دهند، آن ها نیز ممکن است مشمول این مالیات قرار بگیرند.

-اخذ مالیات بر عایدی مسکن در بریتانیا بدون تعدیل تورمی: نکته قابل توجه، لحاظ نکردن هرگونه تعدیل تورمی چه در قیمت ملک و چه در هزینه‌ها در زمان محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه است. در ضمن هر زمان که افراد وضعیت مالیاتی خود را برای یک سال اعلام می‌کنند، هرگونه عایدی سرمایه‌ای مشمول مالیات می‌شود و این مسئله ممکن است آن ها را به یک رده بالاتر در نرخ سوق دهد.

   در بریتانیا، همه مالیات دهندگان دارای کمک هزینه معافیت سالانه CGT هستند؛ به این معنی که آن‌ها می‌توانند تا سقف مقدار مشخصی، از فروش مسکن دوم سود ببرند و تا این حد از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف هستند.

   در شماره آینده به دنباله ارائه راه حلهای حوزه مسکن می‌پردازیم.

منابع:

1 -  منابع بخش او:

1.1-علی اکبر قلی زاده و نعمت ا...امیری «نگاهی به نظام مالیاتی بخش مسکن در جهان و چهارچوبی برای اصلاح ساختار مالیات ها در بخش مسکن ایران»

1.2.-احمد زمانی و محسن کلانتری «بررسی و اصلاح ساختار مالیات‌ها در بخش مسکن» وزارت مسکن و شهرسازی.

1.3-الکساندر گلدواین.روشها و قوانین مالیاتی برای سرمایه گذاران حوزه مسکن جلد سوم 2019

Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren: Der ultimative Steuerratgeber für Privatinvestitionen in Wohnimmobilien (3. Auflage 2019)

von Alexander Goldwein | 26. April 2016

1.4 مالیاتها در روند و سیاق تاریخی خود نویسنده رومان زه - von Roman See

Steuern im historischen Kontext: Ein Ausschnitt der Steuergeschichte anhand ausgewählter Fragestellungen (Bochumer Schriften zum Steuerrecht, Band 28)/31. Oktober 2014

 

مسکن و ارتباط آن با برنامه ریزی شهری

ژاله وفا

 نامه و سئوال های یک هموطن

   خانم وفای گرامی با درود بر شما! من دانشجوی سال دوم رشته شهرسازی دانشکده مهندسی معماری و شهرسازی دانشگاه صنعتی  دزفول، زادگاهم می باشم. از آنجا که این دانشکده تازه تاسیس است و رتبه کنکور من بسیار بالا است در بهار امسال در فرصتی به تهران رفتم تا مقدمات انتقال خود را به دانشگاه تهران اکنون و یا در دوره کارشناسی ارشد بسنجم. زمانی که سَرَم را از پنجره اتوبوس که تازه وارد ترمینال تهران میشد بیرون ‌آوردم به انتظار رایحه دلنواز شکوفه‌های نارنج و پرتقالی بودم که در اطراف جاده شوش و دزفول به وفور وجود دارند و رایحه آن مشام مرا هر ساله مینوازند. اما بوی شدید گازوئیل و هوای بسیار آلوده تهران آنچنان حال مرا بد کرد که تا مدتها سرگیجه داشتم. این مَطلَع تجربه من از دزفول برای حضور سالیانه در محلی با هوای پاک است. امواج پرتلاطم رودخانه دز که از وسط شهر دزفول میگذرد، آسمان آبی رنگ ظهر بهاری، احساس دلچسب و دلپذیری به انسان می‌دهد.

   گرچه بناهای دزفول در طی جنگ 8 ساله بسیار صدمه دیدند اما هنوز شهر با هویتی است و تنها یک نگاه به بناهای دزفول این هویت را به انسان انتقال میدهد. اما آن ظهر بهاری در تهران بدل به یکی از بدترین خاطرات من گردید. در همان هفته اول آنچنان شلوغی و پر ترافیک بودن شهر تهران و هوای آلوده و ساختمانهای نیمه کاره و اسکلتهای ساختمانی و بی هویتی شهر و ساختمانهای نا متجانس و اشرافی زدگی شمال تهران که سالیان نوری با سادگی و صفای دزفول فاصله دارد، دل مرا زد که از فکر ادامه تحصیل در تهران به جد منصرف شدم و پیش خود گفتم تحصیل در رشته شهرسازی آنهم در شهری که بدیهی ترین اصول شهرسازی را زیر پاگذاشته مرا به کجا راهبر می‌شود؟! احساس کردم در تهران در غریبه ترین کنج یک کشور کاملا بیگانه گیر افتاده ام. در این فاصله با سلسله مقالات شما در پرتال انقلاب اسلامی در هجرت در بررسی مشکلات کمی و کیفی مسکن در ایران نیز آشنا شده بودم و با میل و اشتیاق مطالعه می‌نمودم و بهره می‌بردم. خوشحالم که اکنون به مرحله ارائه راه حلها رسیده اید تا آنچه شایسته زیست انسان است را به رسم بکشید.

   از حضورتان چند سئوال دارم که در صورت امکان در شماره آینده بدان بپردازید. آیا بحران مسکن در ایران به  برنامه ریزی شهری و نقش شهرداری‌ها ربط مستقیم ندارد؟ آیا بین محیط زیست و محل سکونت ارتباط مستقیم و ارگانیک وجود ندارد؟در وضعیت سنجی شماره 262 و 263 از هرز نیروهای محرکه و عوامل موجد آن نام برده اید بعنوان نمونه بهنقش فساد حاکم بر ساختار دولت و حکومت اشاره کرده اید که همان اعتبارات تخصیص یافته برای مسکن های دولتی را بر روی کاغذ را هم در کلاف فساد به هرز می‌برد. در محاسبات این اختصاص نیز روابط فساد آلود و بی‌برنامگی آن منابع ارزشمند را که از حراج  ثروت ملی مردم بدست آمده را هرز می‌دهدو در کل معتقدید حل بحران مسکن در چارچوب جمهوری اسلامی ممکن نیست. باملاحظه شهر تهران هرز نیروهای محرکه و نیز بی‌قوارگی و بی‌نظمی و بی‌هویتی و بی‌کیفیتی و ...را باچشمان خود دیدم. ولی از آنجا که حاکمیت و مسئولین آن بسیار پر مدعا هستند، استدعا دارم این فساد و ناتوانی را و بی‌برنامگی را در طرحهای مسکن بیشتر مستدل کنید تا ما دانشجویان شهرسازی با چشمان باز محیطهای شهری را و ویژ‌گی‌های شهرسازی با هویت و اصولی و علمی را برای آینده ایرانمان بشناسم. آیا اشتباه اصلی و علت اصلی بحران مسکن در برنامه ریزی شهری و شهردار های فاسد و نقش آنان نیست؟

با تشکر و ارادت

به قول ما دزفولی ها خُونَت ئوُدون ( خانه اتان آباد باد)

علیرضا ش

 مؤلفه‌های اصلی و فرعی و عاملها و نقش شهرکها:

   ضمن سپاس فراوان نگارنده از این دانشجوی جوان و هموطن گرامی، از آنجا که درخواست یک جوان ایرانی محترم و حکم سرمه چشم را دارد و خواه ناخواه قصد پرداختن به برنامه‌گذاری شهری و اشکالات آن در ایران و ربط مستقیم آن با بحران مسکن در شماره های آینده را داشته ام، نگارش آن را به جلو می‌اندازم تا به درخواست این جوان هموطن بموقع پاسخ گفته باشم . خاطر نشان می‌کنم که فساد حاکم بر نظام ولایت فقیه را در آیینه طرح ‌های مسکن، در شماره‌های آینده در رابطه با موضوع بافتهای فرسوده و بازسازی مسکنهای روستایی و طرح بزرگ مسکن مهر مستدل خواهم کرد. و امیدوارم این دید انتقادی دلسوزانه شما و همه دانشجویان هم رشته شما منجر بشود که با همت علمی شما، خانه های همه مردم ایران آباد بگردد.

   و اما در پاسخ، مقدمتا عرض کنم که هیچ مشکل و یا بحرانی تک عاملی نیست. لذا وظیفه محقق و یا وضعیت سنج این‌است که عوامل موجد بحران را شناسایی کرده و معرفی نماید. ممکن است برخی عوامل نقش بیشتری در ایجاد بحران ایفا کنند، اما اشتباه است که از درک و بیان عوامل جزئی‌تر اجتناب ورزیم. جدای از آن برای اینکه عوامل ریشه‌دارتر راه حل بجویند شایسته است که امرهایی که بطور مرتب و مستمر اتفاق می‌افتند را نیز شناسایی و معرفی کرد و برای آنها راه حل ارائه داد.

ابتدا بایستی دانست که تولید مسکن دو دسته مؤلفه اصلی و فرعی دارد:

مولفه های اصلی تولید مسکنشامل: زمین – مصالح – نیروی انسانی- سرمایه هستند.

مولفه های فرعی تولید مسکن شامل: تکنولوژی – مدیریت و تشکیلات – قوانین و مقررات – مالیات – تشکلهای صنفی هستند.

   اما عوامل موجد بحران مسکن در ایران در رابطه با مؤلفه‌های تولید مسکن را که در 12 شماره بررسی مشکلات کمی و کیفی به تفصیل بیان کردم را در اینجا فهرست گونه بر می‌شمارم:

●مهاجرت از روستا به سوی شهرها خصوصا کلان شهرها و دلایل افزایش مهاجرت به شهرهای بزرگ را باید در ضعف برنامه‌های رشد منطقه‌ای و تمرکز یافتن کار، سرمایه و خدمات رفاهی در شهرهای بزرگ، و نبود کافی این امکانات در روستاها و شهرها و استانهای محروم کشور، جست‌وجو کرد.

●افزایش طبیعی جمعیت و یا سیاستهای غلط جمعیتی

● تمرکزگرایی فعالیتها و جمعیت و امکانات و توزیع نا برابر آن

● ضعف برنامه های توسعه شهری و منطقه‌ای

● افزایش غیر متعارف قیمت زمین

● عدم تناسب بین هزینه مسکن در سبد خانوارها با سایر هزینه‌های ضرور؛ لذا عدم توان‌بخشی عمده‌ای از خانوارهای ایرانی در تأمین مالی مسکن

● بازدهی بالای سرمایه‌گذاری در مسکن درمقایسه با سرمایه گذاری در رشته‌های تولیدی

● نگرش خانوارها به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و نه کالای مصرفی

● غالب بودن روحیه سوداگری و دلالی و واسطه‌گری

● بساز و بفروشی اغلب به قصد سود بیشتر و نه همراه با ارتقای کیفیت مسکن

   در نظام ولایت فقیه حکومتها و سیاستگذاری‌ها بجای پرداخت به علت به معلول می‌پردازند. من باب نمونه، برای گریز از بحران مسکن در سطح کلان شهرها، اقدام به ایجاد شهرهای جدید به عنوان سپری در جذب سرریز جمعیت شهرها می‌نمایند(پردیس و پرند وهشتگرد و ...) ایرنا در ۲۰آذر، ۱۳۹۷، از قول حبیب الله طاهر خانی مدیر عامل شرکت عمران شهرهای جدید اعلام کرد: دولت قصد دارد تا پایان برنامه ششم توسعه 200 هزار واحد مسکونی در 21 شهر جدید بسازد." و از دیدگاه مدیریت شهری موجود، ضمن نیاز به تأمین منابع مالی شهرداری‌ها، چاره کار به ایجاد واحدهای مسکونی و برج های بلند مرتبه منعطف شده است. چنین تصمیماتی مسلما عواقب و عوارضی چند بدنبال دارند که عوارض ذیل برخی از عمده ترین آنها است:

● آلودگی محیط زیست

●دور شدن شهرها از محله‌ها و مساکن بومی

●گسترش نارسایی‌های بیشتر در تأمین خدمات عمومی و زیربنایی

● نبودن آرامش در اغلب محله‌ها

● بحران رفت و آمد و عدم توازن میان حجم رفت و آمد وسائط نقلیه و ظرفیت راه‌ها

● نامتعادل بودن برنامه‌های کاربری زمین

● بعلت افزایش قیمت زمین و جهت صرفه جویی در هزینه از مصالح ساختمانی نامرغوب در بناهایی که برای قشر ضعیف و متوسط ساخته می گردد ، استفاده می شود.

● زشت شدن سیمای محله‌ها در اثر رعایت نکردن ضوابط بدنه‌سازی ساختمان‌ها

● از هم پاشیدگی و اغتشاش فضایی و بصری در موقعیت و شرایط بناهای مسکونی با خود و دیگر ساختمان‌های همجوار.

و...

 تولید مسکن و ارتباط ان با برنامه ریزی شهری urban-planning:

   مسکن همواره بزرگترین کاربری شهرها بوده و میزان تأمین مسکن بعنوان عامل کمی تعیین کننده در توسعه فیزیکی شهرها و نیز نقش مرکزی در برنامه ‌گذاری شهری را دارا می باشد.

   هر برنامه‌گذاری شهری بایستی در اصل هدفمند باشد. اهداف مهم در یک برنامه‌گذاری شهری باویژگی‌های جامع و پویا و گویا و متناسب با حقوق انسانی و شهروندی و ملی و طبیعی عبارتند از: تأمین رفاه شهرنشینان از طریق ایجاد محیطی بهتر، پایدارتر، مساعدتر، سالمتر، پاک‌تر ،آسان‌تر، مؤثرتر و دلپذیرتر از وضعیت موجود. تضمین کننده این پویایی، تنظیم روابط شهروندان با حقوق است. جهت تأمین نیازهای خدمات شهری و در نظر گرفتن عوامل مختلف اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی و سیاسی در برنامه‌گذاری سامانه شهری جامع، مشخص‌کردن سیاست‌ها و برنامه‌های توسعه شهری و هماهنگ کردن آنها با سایر برنامه‌های عمرانی در سطح منطقه‌ای و کشوری، و تنظیم برنامه‌ها و طرح‌ها در دوره های زمانی معین و اجرای واقعی آنها با مشارکت مردم، امری بسیار ضرور است.

   حد انتظار از مدیریت شهری آن است که براساس مبانی علمی به مدیریت پرداخته، و هر آنچه را که از دانش شهرسازی و در حوزهِ مدیریت شهری مایه می‌گیرد و برای شهرداری‌ها جنبهِ کاربردی دارد، به مرحله‌ی اجرا درآورند. متأسفانه ضعف مدیریت شهرداری‌های ایران باعث آن شده است که دانش شهرسازی، راه خود را برود و شهرداری‌ها بدون توجه به مبانی علمی شهرسازی، کار خود را انجام دهند. مهم‌ترین تصمیم‌گیری‌ها در عرصه‌های تصمیم گیری و مدیریت شهری و اجرایی شهر در شهرداریها نه توسط تحصیلکرده‌های شهرسازی و مدیریت شهری اتخاذ می شود بلکه اغلب توسط غیرمتخصصان صورت می‌گیرد. بدان باید تهیه و تدوین انواع طرح‌های شهری را - که اغلب آنها از نظر محتوایی با اصول متقن شهرسازی همخوانی ندارد و بیشتر نظر کارفرمایان را برآورده می‌کند، یا مسکن وار به رفع مشکلات موقتی می‌پردازد - افزود.

   نحوهِ چیدمان واحدهای مسکونی که مجوز آن‌ها توسط کارشناسان اغلب ناآشنا با مسائل اجتماعی و فرهنگی و اقلیمیِ سکونت صادر می‌شود، به نحوی است که ساختمان‌های بی‌هویتی که هیچ‌گونه ارتباطی با شرایط محیط ندارند و هیچ معنا و مفهوم و ارزشی را گزارشگر نیستند، در سطح شهر پخش شوند.

تخطی از طرح‌های جامع و تفصیلی و بدل شدن این شیوه بعنوان امری مستمر در شهرداری‌ها:

 طرح جامع جدید شهر تهران در سه سطح؛ طرح جامع شهر تهران – که چشم‌انداز و الگوی کلی توسعه شهر را تعیین می‌کند – (مصوب ۲۱ آبان‌ماه ۱۳۸۶)، طرح تفصیلی شهر تهران – که ملاک عمل برای استفاده از اراضی و ساخت ‌و ‌ساز است – (مصوب ۳۰ فروردین‌ماه ۱۳۹۰) و طرح‌های توسعه شهری تهران، شامل برنامه‌ها و طرح‌های موضعی و موضوعی – که پس از طرح‌های جامع و تفصیلی به‌عنوان اسناد پایه‌ای و مبنا برای ساماندهی توسعه و عمران شهری تهران و برنامه عملیاتی آن محسوب می‌شود – به تصویب رسیده است که خود این طرح ها دارای نقایص متعدد می باشند و دارای اشکالات اجرایی متعددند.اماساخت بسیاری از ساختمانهای بی‌قواره با دور زدن طرح جامع شهری،نیزانجام می‌گیرند.

   نوذرپور، رییس جامعه مهندسان شهرساز ایران، در گفت وگو با ایرنا (15 مهر 96 ) نحوه مرسوم تخطی از طرح تفصیلی شهر را عامل اصلی ساخت و سازهای غیرمتعارف در معابر قدیمی یا غیرمتناسب با سازه عنوان و بخوبی آنرا تشریح می‌کند: "ساخت و سازهای غیرمتعارف به ساختمان‌های بلندمرتبه یا برج‌هایی اطلاق می‌شود كه در شبكه‌های معابر نامناسب و كم عرض ساخته می‌شود. در این سازه ها طرح تفصیلی شهری رعایت نمی‌شود كه به طور عمده از طرف مالك یا شهرداری صورت می‌گیرد. به عبارت دیگر مالك یا ذینفع پروانه‌ای بر اساس طرح تفصیلی و تراكم دریافت می‌كند اما زمان اجرا، سازه‌ای متفاوت با آنچه در پروانه آمده، می‌سازد. مثلا پنج طبقه دریافت كرده اما 10 طبقه می‌سازد. همین مساله باعث هماهنگی‌های پنهان میان سازنده و شهرداری می‌شود. در گام نخست، شهرداری متوجه تخلف شده اما پیش از ساخت بنا تخلف را پیگیری نكرده و صبر می‌كند تا ساخت صورت گیرد. پس از ساخت، شهرداری درصدد جلوگیری از تخلف پیش آمده برمی‌آید: پرونده تخلف تشكیل شده، مالك احضار می‌شود. اگر حاضر به رفع تخلف شد كه هیچ، در غیراین صورت، پرونده به كمیسیون ماده 100 ارسال می‌شود. كمیسیون یا تخفیف می‌دهد یا جریمه می‌کند. اگر جریمه دهد بنا ساخته می‌شود و اگر تخفیف بدهند دوباره شهرداری اقدام به اخذ مبلغی می‌كند. به این ترتیب، تخلف صورت گرفته در شهر باقی می‌ماند و زمان عبور از محله‌ای سازه‌ای نامتناسب با عرض معبر مشاهده می‌كنیم."

   بدین‌سان، شکل‌گیری فساد را با عدم رعایت قوانین و ضوابط که امری مرسوم و متداول در شهرداریها شده است را مشاهده می‌کنیم.

borjhaye tehra

   کارشناسان شهری معتقدند نحوه اجرای اسناد فرادست شهری از چند زاویه مورد نقد قرار دارد. ورود به مباحث جدید طرح‌های توسعه شهری صرفا به‌صورت شکلی و بدون توجه به فقدان زیرساخت‌های لازم اجتماعی، حقوقی، اقتصادی و… انجام شده است. همزمانی تهیه طرح جامع و طرح تفصیلی شهر تهران، تهیه طرح تفصیلی در دو مقیاس یک ده هزارم و یک دو هزارم و عدم‌تطابق آنها با یکدیگر، عدم استفاده از متخصصان معاونت شهرسازی و معماری در فرآیند راهبری و تحویل‌گیری طرح تفصیلی، عدم‌تعیین تکلیف بسیاری از مباحث شهرسازی در ضوابط و مقررات و ارجاع آنها به تهیه طرح‌های ویژه و تعدد مهندسین مشاور تهیه‌کننده طرح و نبود مشاور مادر مهم‌ترین اشکالات اجرایی طرح جامع و تفصیلی شهر تهران طی دوره اخیر مدیریت شهری بوده‌اند.

   اگرچه در دوره گذشته مدیریت شهری سعی داشت از طریق نظارت و مراقبت دوره‌ای برخی اشکالات اجرایی طرح را رفع کند، اما در عمل آنچه محقق شده فقط مختص اصلاح ضعف‌ها و ایرادات وضع موجود طرح بوده است و به ارتباط طرح جامع و خطوط قرمز آن همچون ظرفیت جمعیت‌پذیری، تغییر تراکم و سطح اشغال‌ها نسبت به طرح و تبعات کیفی بارگذاری‌ها، استقرار عملکردهای نامتجانس در معابر اصلی و فرعی توجه نشده است. مهم‌تر از آن، مرجع تشخیص عدول از طرح جامع نیز مشخص نیست و به‌رغم اینکه رصدخانه شهر تهران به‌عنوان ابزاری برای کنترل طرح تفصیلی معرفی شده بود، اما این مرکز به این رسالت پاسخی نداده است.

   از طرفی در حالی که بافت هر محلهِ مسکونی باید سطح انتظار و نیاز و معنی زندگی خانوارهای ساکن در خود را تشریح کند، متأسفانه در بسیاری موارد، صدور مجوز ساختمانی بدون توجه به ترکیب ساختمان‌ها با یکدیگر و فلسفه‌ِ وجودی ساختمان‌ها صورت می‌گیرد. ساختمان‌های مسکونی امروزه در کلانشهرهای ایران خصوصا تهران صرفاً براساس مقررات ملی ساختمان، فقط بر مبنای جوش و اتصالات سطح زیربنا، تراکم طبقات، مقررات ساختمانی و درز انقطاع و انبساط ، پارکینگ و نمای بیرونی مجوز می‌گیرند و به مسائل فرهنگی و اجتماعی و هنری و معماری ایرانی بناهای مسکونی در ترکیب با یکدیگر و ساختمانهای مجاور کمتر توجه می‌شود. امابه زعم نگارنده در واقع درز انقطاعی و شکاف عمیقی بین لزوم برنامه‌گذاری جامع شهری و مدیریت شهرداریها در ایران و نیز شکافی عمیق‌تر در درک ویژگی‌های برنامه گذاری شهری با کشورهای توسعه یافته وجود دارد!

   من باب نمونه، به نوع نگاه به برنامه‌گذاری شهری درکشور آلمان با جمعیتی مشابه با ایران، توجه کنیم: با اینکه کشور آلمان در 74 سال پیش، در پایان جنگ جهانی دوم ، تقریبا نزدیک به بیش از 80 درصدش با خاک یکسان شده بود و اکنون یکی از پیشرفته‌ترین و آبادترین کشورهای اتحادیه اروپا می‌باشد. سومین کشور جهان از نظر تولید ناخالص داخلی و سومین صادر کننده کالا (از نظر درآمد) می‌باشد و از سال 1991 تا کنون یعنی در مدت 30 سالی که دو آلمان یکی شده اند، بیش از 5 استان جدید الحاقی از آلمان شرقی، از پایه ساخته شده‌اند. با مقایسه شهرسازی در آلمان با تنها دو شهر خرمشهر و آبادان که در جریان جنگ تحمیلی آسیب دیده‌اند و هنوز فاقد زیر ساختهای آسیب دیده در جنگ می‌باشند، پی میبریم که مسئله اصلی سازندگی و آبادانی کشور منوط به داشتن سرمایه و یا فقدان آن نیست . ایران دارنده یکی از بزرگ‌ترین ذخایر نفت و گاز جهان است و آلمان تنها دارنده منابع زغال سنگ بوده است. سرمایه اصلی آلمان نیروی کار آن است. اما تفاوتی آشکار در نوع برنامه‌گذاری و پیگیری آن در اجرا خصوصا در برنامه‌گذاری شهری آلمان با ایران وجود دارد: در آلمان مواردی از جمله کاهش آ‌لودگی، حفظ منابع طبیعی، کاهش حجم ضایعات شهری، افزایش بازیافت‌ها مصالح ساختمانی ، کاهش انرژی مصرفی، توجه به فضا و نواحی سبز، عدم تمرکز شهری و کاهش پراکندگی‌ها، افزایش تراکم متوسط در حومه‌های شهری و شهرهای کوچک، کاهش فواصل ارتباطی، ایجاد اشتغال محلی، توسعه متنوع مسکن در مراکز اشتغال، توسعه شهرهای کوچک برای کاهش اتکا به شهرهای بزرگبا داشتن امکانات مناسب به نحوی که نیاز به سفر و مراجعه به کلان شهر ها نباشد، ساختار اجتماع متعادل ( به نحوی که در اغلب شهرهیا آلمان محل سکنی طبقات مختلف اجتماعی و در امدی بسیار مخلوط است، حمل‌ونقل عمومی و کاهش ترافیک جاده‌ای، چارچوب سیاست‌های توسعه شهری این کشور را تشکیل می‌دهند. درایران وقوع یک سیل آیینه تمام نمای بی‌برنامگی و در هم ریختگی مدیریت بحران و مدیریت شهری در چارچوب نظام ولایت فقیه می‌شود.

اهداف برنامه‌گذاری شهری و نقش محوری مسکن:

   مسکن در واقع محل و جایی برای سکونت خانواده، پرورش فرزندان، معاشرت، بسط دوستی و صمیمیت‌ها، محلی برای انتقال فرهنگ‌ها و آداب ملی و محلی وجایی برای توسعه و رشد خانواده و ساکنان آن است. مسکن علاوه بر آن که باید دارای شرایط قابل قبول کالبدی و ایستایی مناسب ساختمان باشد، شرایط آن باید بتواند از نظر اجتماعی، اقتصادی و طبیعی با شرایط محیط مستولی بر آن سازگار باشد. از اینرو در برنامه‌گذاری شهری مسکن، بعلت محل بلافصل اقامت و سکنای انسان نقش محوری دارد.

   مهم‌ترین وجه مسکن، از دیدگاه شهرسازی، تجمع واحدهای مسکونی در قالب محله‌هایی است که شرایط آن‌ها با محیط وفق دهد، با طبیعت سازگار باشد، با فرهنگ و شرایط اجتماعی و اقتصادی هماهنگی کند، سیمای محیطی آن هویت‌بخش بوده و ارزش‌های زیست سالم در آن در قالب شکل‌ها، حجم‌ها، قطعه‌بندی‌های زمین، رنگ، و سبک و اندازه ساختمان رعایت شده باشد.

نقش دولت ونیز شهرداریها در ایجاد فساد و بحران مسکن:

   نگاهی به اسم و رسم و منش سیاسی شهردارهای تهران در چند دهه اخیر (زواره‌ای و کرباسچی و صفایی فراهانی و قالیباف و نجفی و...) که در واقع شهرداریها را به شهر خوارها بدل کرده اند، محرز می‌گرداند که در نظام ولایت فقیه که روابط جایگزین ضوابط شده‌اند، شهرداری‌ها را کاری با مسائل شهر و مردم شهر، و همچنین فنون مدیریت شهر نیست. حال آنکه، شهرداری بایستی برنامه‌های شهر را براساس اهدافی همچون رفع فقر و بیکاری، جرم، جنایت و اعتیاد، حفاظت از حقوق فردی و اجتماعی و ملی و ، اشتغال‌زایی و محیط زیست سالم و تامین مسکن به معنای محل آسایش زیست مردم تنظیم و نظارت کند. هرگاه چنین کند، بسیاری از این اهداف مختلف که مسکن سازی باید برآورد و نحوه‌ِ استفاده از اراضی، ساختارهای محله‌ای و جنبه‌های اجتماعی و فرهنگی شهر، متحقق می‌شود. مسکن پدیده‌ای محلی است . یعنی بر اساس ساختارهای اقتصادی، اجتماعی، اقلیمی، فرهنگی، سیاسی و قبیله‌ای تعریف می‌شود و آن مدیریت شهری مبتنی بر مبانی علمی است که بهنگام صدور مجوز ایجاد واحدهای مسکونی، صرفه‌جویی در انرژی و در ارتباط قرار داشتن درآمد و توان‌های مالی خانوارها با هزینه‌های مسکن را لحاظ کند. نه همچون بسیاری از شهردارهای فوق‌الذکر از طیف اصلاح طلب معتقد باشند تهران را باید برای ساکنین آن گران کرد! تا به تعبیر آقای صفایی فراهانی: جلوی مهاجرت‌های بی‌رویه گرفته شود! زیرا فرد وقتی می‌بیند برای زندگی در شهرهای بزرگ ناگزیر باید هزینه‌های بسیار بیشتری را متقبل شود، از آمدن به تهران منصرف می‌شود!( مشرق 19 آذر 96 )

   چنین شهرداری از درک این امر عاجز است که با گران کردن شهر و خدماتش نمی‌توان جلو مهاجرت روستائیان و شهرستانی‌ها را بسوی تهران گرفت بلکه با توزیع عادلانه امکانات در تمام سطح کشور از قبیل امکان کار و تحصیل و مسکن  و بهرمندی از سلامت و بهداشت متعادل و برابر است که روستایی و شهرستانی دل به زیست در ده و شهر و کاشانه بومی خود می‌بندد. فقر این امکانات است که روستایی بیمار را راهی بیمارستانهای «فوق تخصصی» شهر تهران می‌گرداند و یا جوینده کار را به امید یافتن کار در تهران راهی آن می‌نماید. گران کردن تهران منجمله مسکن، تنها به فقیر‌تر شدن هر چه بیشتر ساکنین تهران و ساقط شدن از هستی و محروم شدن از شرایط زیست در خور انسان و گرفتار شدن به زاغه نشینی ملیونها نفردر اطراف پایتخت راهبر می‌شود. به آقایان قالیباف و فراهانی و کرباسچی و ... بایستی گفت: به مهاجرت دادن ساکنین تهران بعلت گران کردن تهران بطرف سکنی در شهرهایی همچون پردیس و پرند و هشتگرد و کرج تمزکززدایی اطلاق نمی شود، بر عکس تمرکز گرایی گفته می‌شود. همانگونه که حکومت احمدی نژاد برای واگذاری مسکن مهر در قالب فرم بند ج مسکن مهر شرایطی را وضع کرد که باعث شد خانواده‌های بسیاری از مناطق مختلف تهران به هشتگرد، پرند و پردیس کشانده شوند و ناهنجاری‌های اجتماعی بوجود آید.

   در واقع شهرهای پرند و هشتگرد و پردیس برای دارندگان فرم ج مسکن مهر ساخته شد. مگر یکی از شرایط 4 گانه مسکن مهر 5 سال سابقه سکونت در محل نبود؟ چند درصد از مردمی که مسکن مهر را در این شهرستانها خریداری کردند واقعا در آنها ساکن بودند و یا بعد سکنی گزیدند؟ امری که اظهر من‌الشمس بود این بود که وقتی قیمت مسکن را با افزایش قیمت عوارض و سوداگری، بالا می‌برند، صاحبان مسکنهای مهر آنها را خواهند فروخت و در این شهرها سکنی نخواهند کرد . اکنون شاهد آنیم که حتی حذف شروط ۴ گانه برای فروش واحدهای مسکن مهر فاقد متقاضی کارساز نشد و 117 هزار واحد مسکن مهر بدون متقاضی مانده است. وقتی بعلت سیاستگذاری غلط و ناسنجیده، مجبور به وضع و سپس حذف شروط چهارگانه مسکن مهر می‌شوند. شرائط وضع و لغو شدند و اینک همگان می‌توانند آن خانه‌ها را بخرند:

1- افرادی هم که قبلا از امکانات دولتی استفاده کرده‌اند می توانند برای خرید واحدهای مسکن مهر فاقد متقاضی ثبت نام کنند.

2-مجردها و افراد بالای 18 سال هم می توانند نسبت به خرید این واحدهای مسکونی اقدام کنند.

3-متقاضیانی که دارای واحد مسکونی شخصی نیز هستند می توانند نسبت به ثبت نام واحدهای فاقد متقاضی مسکن مهر اقدام کنند

4-لزوم 5 سال سابقه سکونت برداشته میشود

   همین امرباعث شد که سیل مردم از استانهای شمالی و جنوبی راهی خرید مسکن مهر در پردیس و پرند شدند و تا چندی دیگر فاصله بین این شهرها و تهران برداشته و تهران به این شهرستانها وصل می‌شود . به این امر نه تمرکززدایی بلکه تمرکزگرایی می‌گویند. حال مهاجران بسوی اطراف تهران در کدامین شهر بجز تهران جویای کار و اشتغال خواهند شد ؟و بیشتر وقت خود را در چه شهری بسر خواهند برد؟!

   پس این سیاستگذاری غلط به نتیجه عکس خود رسیده و خواهد رسید. توسعه کاربری شهرها و اضافه کردن مناطق پیرامون شهر به بدنه شهر اصلی، اولا سبب می‌شود توجه مردم ( متقاضیانی که به عنوان مثال در خوزستان و یا مازندران و... ساکن هستند) به اهمیت و ارزش بافت‌های درونی شهر از جمله بافت‌های تاریخی کم شود و این محدوده‌ها به حال خود رها شوند و ارزش افزوده آن‌ها نیز مغفول بماند، ثانیا نیت‌های منفعت‌طلبانه و نگاه تجاری یکی از انگیزه‌های جدی توسعه محدوده شهرها را بگردد که از بهره گیری از رانت ارتباطی با مراکز تصمیم‌ساز و تصمیم‌گیر بوجود می آید.

   از دیدگاه شهرسازی، مدیریت شهری موظف است که خانه‌ها را در بهترین، سالم‌ترین و پاک‌ترین اراضی شهری بسازد. مدیریت شهری باید در تمامی برنامه‌گذاریها به این امر توجه نماید که چگونه خانواده‌ها با فرهنگ‌ها و ارزش‌های مشترک نیاز به آن دارند که در کنار هم زندگی کنند. محله‌ِ مسکونی یک واحد اجتماعی بزرگ است که در میان خود واحدهای اجتماعی کوچکتر (خانواده‌ها) را گرد آورده است.(مبانی برنامه ریزی شهری و منطقه‌ای سیف الدینی، 1378،ص 83)

   بنابراین در مفهوم شهرسازی، بناهای مسکونی باید در میان فضاهای سبز و باز محله‌ای که مرکز آن‌ها، فضای فرهنگی و اجتماعی تشکیل داده است، به وجود آید و سلسله مراتب راه‌ها، شرایط چنین فضاهایی را با هم پیوند دهد. محله‌ِ مسکونی جایی است که همه چیز آن در اعتدال بوده و مردم ساکن در آن در هیچ موردی با هراس و تشویق و نگرانی رودررو نباشند. (cools, 1997: 5-1) ) در دنیای امروز، شرایط مدیریت شهری به حالتی پیشرفت کرده است که وجود مشکلات مسکن، نقص در ارائه خدمات عمومی و زیربنایی، بیکاری، کمبود درآمد، زاغه‌نشینی، مشکلات اجتماعی، وسائط نقلیه شهری، و بی‌هویتی ساختمان‌ها و بافت‌های شهری را می‌توان نشانه‌های ضعف در مدیریت شهری دانست و به این نتیجه دست یافت که با وجود چنین مشکلاتی، مدیریت شهری با نارسایی روبه‌رو بوده و در تنگنا قرار دارد و سخت آلوده به فساد است.

 برنامه‌گذار شهری بایستی به چه سئوالاتی خصوصا در حوزه مسکن پاسخ دهد؟

   برنامه‌گذاری شهری، بایستی امری پویاباشد و علت پویایی آن ارتباطش با شهر به مثابه یک موجود زنده است. برای مثال مکانیسم اقتصادی که به صورت ارزش زمین، اجاره بها، مخارج ساختمان و غیره سبب تحرک شهر می‌شوند، بخشی از نظام پویای شهری است که در کنار ابعاد اجتماعی، مدیریتی، زیست محیطی کلیت شهر را تشکیل می‌دهند.

   برنامه‌گذار شهری قبل از برنامه‌گذاری برای آینده شهر نیازمند شناخت دقیق از وضع موجود شهر است که شامل مطالعات تاریخی، چگونگی رشد شهر یا عوامل مؤثر در توسعه ادواری آن، بررسی های اقتصادی، خصوصیات مسکن و معماری شهر و نیز ابنیه تاریخی و ضرورت حفظ هویت آنها ، بررسی راه‌ها و ارتباطات شهری، تأسیسات مختلف زیربنایی و عمومی و فرهنگی و اجتماعی می‌شود. مطالعه و نحوۀ کاربرد اراضی شهری، در صد اشغال هر نوع از کاربری‌های زمین، سرانه‌ها، تراکم‌های مسکونی و شهری موجود، از جمله مهمترین قسمتهای شناخت اولیه می‌باشد.

   مطالعه وضع موجود شهر این کمک را به برنامه‌گذار می کند که بداند طرحی که ارائه می‌دهد برای چه جمعیتی و با چه خصوصیاتی است و طرح پیشنهادی دارای چه امکانات و محدودیت های فیزیکی، اقتصادی و اجتماعی است و چگونه باخصوصیات و هویت مردم شهر و جمعیت آینده آن مطابقت می یابد و برنامه پیشنهادی او باید پاسخگوی سئوالات زیر باشد:

1. آیا این برنامه‌گذاری با خصوصیات جمعیتی هماهنگ است؟ و این بدان معنی است که آیا مردم از نظر اجتماعی حاضر به پذیرش طرح پیشنهادی او هستند؟

2. از نظر اقتصادی و با توجه به قیمت زمین و نوع درآمد خانوارها، اجرای پروژه امکان پذیر و تحقق پذیر است؟

3. آیا نوع مسکن پیشنهادی از نظر طبیعی و فیزیکی قابلیت اجرایی لازم را از نظر هماهنگی با اقلیم منطقه، شیب زمین یا توپوگرافی آن، نوع مصالح، نوع معماری و… دارا می باشد؟ و اصولا تا چه حد خطرات طبیعی (مسیل رودخانه ها ) و یا زلزله آن طرح را تهدید می نماید؟و بالعکس طرح تا چه حد محیط طبیعی را تهدید و یا تحدید می نماید. و در وصل ایا طرح به سلامت محیط زیست میافزاید و یا از آن میکاهد؟

4. در رابطه با بعد خانوار، آیا تراکم مسکونی پیشنهادی در ارتباط با جمعیت موجود ساکن در شهر و جمعیت آیندۀ آن پاسخگو خواهد بود؟

5. آیا نوع تراکم های مسکونی پیشنهادی در سطح شهر، تضادهای اجتماعی را باعث نخواهد شد و مناطق بریده از شهر و منزوی یا گتو را به وجود نخواهد آورد؟

6. در رابطه با وضع موجود مساکن، در صورتی که برنامه‌گذاری مسکن بخواهد به مرحله اجرا درآید، چه مناطقی را از نظر نوسازی و بهسازی شهری اولویت خواهد داد و این برنامه تا چه اندازه قابلیت اجرایی خواهد داشت؟ آیا اثرات مثبت و منفی آن مورد مطالعه قرار گرفته است؟

7. آیا استانداردهای پیشنهادی می‌توانند عملکرد خوبی داشته باشند؟ همچنین در رابطه با بعد خانوار، نوع محلات، ویژه گی های اجتماعی مردم، قیمت منطقه‌ای زمین، نوع درآمد و مانند آن ها، آیا می‌توانند به نحو چشمگیری به حل مشکلات و معضلات مسکن در سطح شهر بپردازند؟

8. آیا مطالعات وضع موجود مسکن وجوه مترتب را از نظر تقسیم بندی محلات شهری و نوع آن ها در سطح شهر مورد توجه قرار داده است؟ آیا در برنامه‌گذاری، به این خصوصیات توجه شده است؟

9. آیا ایجاد محلات جدید مسکونی مغایرتی با محلات دیگر ندارند؟

10. تعداد مسکن مورد نیاز بر چه اساسی در وضع موجود قرار دارد و در آینده نزدیک، چه تعداد واحد مسکونی احتیاج است؟ آیا ایجاد این تعداد مسکن با سایر نیازهای جمعیت مطابقت دارد؟

11. آیا استقرار واحدها و مجموعه‌های مسکونی در رابطه با تأسیسات مورد نیازشان و با فواصل لازم قرار می‌گیرند و آیا شهر، گسترش این تأسیسات را اجازه می‌دهد؟

12. سیمای شهرها در اصل گرازش می‌کنند که رابطه‌ها را حقوق تنظیم می‌کنند و یا قدرت. آیا برنامه به این مهم توجه کرده‌است که شهر باید محل زندگانی شهروندان حقوند باشد و در آن، رابطه‌ها را حقوق تنظیم می‌کنند یا خیر؟

   ملاحظه می‌شود که برنامه‌گذاری شهری شامل مجموعه مطالعات، اقدامات و فرآیندهای مختلف در بسترهای شهری است و دارای فرضیه‌های مختلف در خصوص مدیریت می‌باشد. نباید شهر را به تنها یک بازار و محل درآمد، فروکاست. دید اغلب شهرداران در نظام ولایت فقیه به شهر و برنامه‌گذاری شهری دارند، این دید است.

   نگرش مدیریت شهری، حداقل از حدود اواخر سال‌های دهه‌ِ 1360 تاکنون، با هدف تأمین منابع مالی برای شهرداری‌ها، گسترش نیاز به برنامه‌های عمران شهری، تأمین زیرساخت‌ها، بسط شبکهِ راه‌ها و ایجاد فضاهای باز و سبز، مدیریت شهری را به حالتی درآورده است که مهم‌ترین راه تأمین این مخارج را تغییر در ساختار تراکمی ساختمان‌ها و به ویژه واحدهای مسکونی و نتایج اقتصادی ناشی از این تغییر وابسته کرده است. تأمین سهمی از نیازهای مالی شهرداری‌ها توسط دولت‌ها برای آن‌ها کافی نبوده و به همین دلیل، نگرش مدیریت شهری در تأمین منابع مالی گسترده، خود به طور عمده به سوی واحدهای مسکونی جهت‌گیری شده است. از این‌رو، به یکباره شاهد فروش تراکم در شهر تهران می‌شویم و برجهایی همچون قارچ بر روی سطح شهر پخش می‌شوند، شهری که در قریب به اکثر مناطقش بر روی گسل‌های زلزله خیز قراردارد.

   در دنیای امروز، شرایط مدیریت شهری به حالتی پیشرفت کرده است که وجود مشکلات مسکن، نقص در ارائه خدمات عمومی و زیربنایی، بی‌کاری، کمبود درآمد، زاغه‌نشینی، مشکلات اجتماعی، رشد خودروی شهری، و بی‌هویتی ساختمان‌ها و بافت‌های شهری را می‌توان نشانه‌های ضعف در مدیریت شهری دانست و به این نتیجه دست یافت که با وجود چنین مشکلاتی، مدیریت شهری با نارسایی روبه‌رو بوده و در تنگنا قرار دارد. بدون ارتباط متقابل مردم و حاکمان شهری و درک متقابل، تحقق اهداف توسعه پایدار در یک شهر، قطعا برنامه‌گذاریهای شهری علمی و رها از رانت‌خواری و توقعات دیگر نمی‌شود. باید توجه داشت که این ارتباط و تعامل کاملا دو جانبه می‌باشد.

   برنامه‌گذار شهر، با آینده نگری خاصی در جهت توسعه شهر، با بهره گیری از آمار و اطلاعات و مطالعه وضع موجود و در دست داشتن نبض موضوعات اجتماعی، اقتصادی و فیزیکی شهر، به تجزیه و تحلیل آنها پرداخته و با بهره‌گیری از امکانات و تبدیل محدودیت ها به فرصت ها، با ارائه طرحی جامع و گویا با در نظر داشتن کیفیت برتر زندگی برای شهروندان، به ارائه پیشنهاد می‌پردازد. برنامه‌گذار شهر، با بهره گیری از اطلاعات و آمار وضع موجود، به ارائه طرحی توانا می‌شود که وضعیت و امکانات فیزیکی شهر را با عوامل اقتصادی و اجتماعی آن مطابقت داده و با پیش‌بینی وضع آتی شهر، شرایط زندگی را درخورتر می‌کند.

   اما در ایران امروز تحت حاکمیت نظام ولایت فقیه، پیدایش بحران مسکن در شهرهای ایران، علاوه بر دامن زدن به گسترش سکونت‌گاه‌های غیررسمی و زاغه نشینی‌هایی که در اثر ضعف در برنامه‌های توسعهِ منطقه‌ای و مهاجرت افراد گرفتار ضعف در آمد و ساکن مناطق فاقد امکانات، به سوی شهرها و کلان شهرها اتفاق افتاده‌است و التهاب در برنامه‌های کاربری زمین شهری و ضعف شهرداریها در دادن خدمات و پیدایش مشکلات محیط زیستی در شهرها را در پی‌داشته و شهرها را به صورت گاز انبری تحت تأثیر قرار داده است. یک لبه‌ِ این گاز انبر را برنامهِ تراکم‌فروشی شهرداری‌ها، تشدید تمرکزگرایی، تولید ناکافی و نامرغوب مصالح ساختمانی، افزایش قیمت زمین، عدم استفاده‌ِ کافی از تخصص‌ها، کاستی توان اقتصادی خانوارها و مانند آن‌ها تشکیل می‌دهد و لبهِ دیگر آن را، بساز و بفروشی، واسطه‌گری، بازدهی بالای سرمایه‌گذاری مسکن، تخریب ساختمان‌های با ارزش، و ایجاد ساختمان‌های چند طبقه بی‌هویت بر جای آنها به وجود آورده است.

به ارائه ادامه راه حلها در شماره آینده میپردازیم

وضعیت سنجی دویست و شصت و دوم: راه حلها و تدابیر منطبق با اقتصاد تولید محور در حوزه مسکن

ژاله وفا

   حق مسکن یکی از حقوق مسلم فردی در جوامع بشری است که هم در ماده ۶ میثاق بین‌المللی حقوق مدنی و سیاسی و هم دربند یک ماده ۱۲ این میثاق مورد بحث قرار گرفته است.

   در ایران نیز مسکن یکی از بزرگترین دغدغه های عمده افراد جامعه بحساب می‌آید. خانه از جمله دارایی‌های مهم خانوارهای ایرانی محسوب شده و به‌ صورت سنتی، آن بخش از طبقه متوسط که می‌تواند پس‌انداز داشته باشد، جدا از تأمین سرپناه، با خرید مسکن، تأمینی برای آینده خود بوجود می‌آورد. وضعیت مسکن در ایران با مشکلات عدیده کمی و کیفی روبرو است که در وضعیت سنجی های شماره 241 الی 252 بترتیب ذیل بدان پرداخته شده است.

1-وضعیت سنجی 241: " وضعیت آماری مسکن در ایران"

2-وضعیت سنجی242: نقش صنعت ساختمان و خصوصا مسکن در اقتصاد و ارتباط آن با صنایع و اشتغالزایی و سبد هزینه خانوارها

3-وضعیت سنجی 243: مسکن مهر زحمت یا رحمت؟ بررسی مشکلات کمی و کیفی طرح مسکن مهر

4-وضعیت سنجی 244: بررسی مشکلات کیفی طرح مسکن مهر

5-ضعیت سنجی ۲۴۵- چگونگی شکل گیری فساد و زدو بند در ساخت و ساز و علل آن

6-وضعیت سنجی 246- واقعیت جمعیت ۱۹ میلیونی حاشیه نشین و ساکن بافت فرسوده: سونامی فقر، آپاندیس شهری و بمبی ساعتی(1

7-وضعیت سنجی 247، دلایل و مشکلات و پیامدهای مهاجرت و حاشیه نشینی در ایران و سرکوب قیام حاشیه نشینها 2

8- وضعیت سنجی 248: مقایسه تجربه سایر کشورها در مسکن اجتماعی

9-وضعیت سنجی250: بررسی سیاستگذاری ها در بخش مسکن از ابتدای انقلاب تا کنون - بخش اول

10-وضعیت سنجی251: سیاستگذاری نظام در امر مسکن از "برنامه اول توسعه" تا کنون – بخش دوم

11-وضعیت سنجی شماره 252- بررسی ۴ عامل افزایش قیمت مسکن

در وضعیت سنجی این شماره و نیز شماره آینده به بررسی راه حلها میپردازیم.

 آخرین آمار رسمی در مورد مسکن مربوط به سرشماری سال 1395 می‌باشد. طبق آن سرشماری:

1- 25 میلیون و 412 هزار واحد مسکن در ایران وجود دارد.

2-در ایران 24 میلیون و 196 هزار خانوار وجود دارد. در مقایسه با واحدهای مسکونی، این واحدها از تعداد خانوارها بیشتر است: 1 میلیون و 216 هزار واحد مسکن از خانوار بیشتر است. الا این‌که این صورت واقعیت را می‌پوشاند. چراکه قشر بسیار ثروتمند چه بسا دارای چندین باب خانه در ایران می‌باشند. زاغه ها و بافت فرسوده نیز جزو همین 25 میلیون و 421 هزار واحد مسکن محسوب می شوند.

3- 2 میلیون و 587 هزار واحد در کل کشورخالی است! بخش اعظم خانه های خالی متعلق به قشر بسیار ثروتمند است که ملک را بعنوان سرمایه با بهره وری صفر نگاه داشته است.

4- 60.5درصد از شهروندان مالک خانه و 30.7درصد مستأجر در سال 95 در ایران وجود داشته است.

5- در ایران، ساکنین بافت‌های حاشیه‌ای، با جمعیت ساکن 11 میلیون نفر، بافت‌های فرسوده( بد مسکن ) با جمعیتی بالغ بر 8 میلیون نفر، بخش اعظمی از جمعیت ایران را تشکیل میدهند.

   عباس آخوندی "وزیر" سابق راه و شهرسازی (در 15تیر 96- فارس) جمعیت شهری ایران را حدود 59 میلیون نفر اعلان‌کرد و اظهار داشت که 35درصد جمعیت در وضعیت نابسامانی زندگی می‌کنند که تا 41 درصد متغیر است.

   بدین‌سان، بخش بزرگی از جمعت ایران فاقد مسکن درخور انسان است که جدا از کیفیت بسیار بد مسکنشان، با تبعات دهشتناک اقتصادی و فرهنگی و اجتماعی نیز مواجه اند.

   شناسایی برنامه‌ها و سیاست‌های اجرا شده در شش دهه اخیر و بررسی مسائل بنیادی و روش‌های بکار رفته درحل مشكل مسكن مردم خصوصا گروه‌های كم درآمد، امری ضرور است تا در پرتو نتایج و پیامدهای سیاست‌های اجرا شده، تدبیرهای جدید یافته آیند. در وضعیت سنجی‌های شماره‌های 250 و 251 به تفصیل بدان پرداختیم. حاصل آن بررسی این است که مشکلات بخش مسکن، در نظام ولایت فقیه، ناشی از حاکم بودن رویکرد مکانیکی طرح محور است. حکومتهای نظام ولایت فقیه طی دهه‌های گذشته روش تجربی بکار نبرده‌اند. هر یک کار حکومت پیشین را پی‌نگرفته‌اند. در نتیجه، حتی در زمینه مسکن، از اصلاحات ساختاری واقعی ناتوان شده‌اند. اهم مشکلها در حوزه مسکن عبارتند از ׃

- عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا

- سهم بالای مسکن در هزینه خانوار

- طولانی بودن دوره انتظار خانوارها برای دسترسی به مسکن

- فقدان مالیاتها و یا عوارض غیر هدفمند و برنامه‌گذاری نشده

- عدم رعایت محیط زیست در سیاستگذاریهای مسکن

- ناقص بودن بانک اطلاعاتی زمین و مسکن

- ساختار ناکار آمد نظارت بر شهر و مسکن

- نا هماهنگی میان سیاستهای مسکن و برنامه توسعه شهری

- عدم وجود اجاره داری حرفه‌ای و نظارت و قانون حاکم بر آن

- حجم بالای خانه‌ها و ساختمانهای بی‌ دوام خصوصا در روستاها و بافت های فرسوده در شهرها و روستاها

حاصل واقعی سیاست‌گذاریهای حکومتهای رژیم ولایت فقیه׃

براساس آنچه مركز آمار ایران اعلام كرده است، در 24 سال اخیر 8 میلیون واحد مسكونی جدید در كشور ساخته شده است كه یك میلیون و 171 هزار واحد آن در 8 سال حکومت رفسنجانی، دو میلیون و 128 هزار واحد در 8 سال حکومت خاتمی و 4 میلیون و 800 هزار واحد نیز در حکومت احمدی نژاد ساخته شده است. در حکومتهای نهم و دهم با احتساب مسكن‌مهر نزدیك به 5/1 برابر حکومتهای رفسنجانی وخاتمی، عرضه مسكن جدید و اغلب بی‌کیفیت به بازار اتفاق افتاده است.

این گونه که مشاهده می شود در نظام ولایت فقیه "برنامه های توسعه" بند از بند گسسته با واقعیت وجود دارد. حکومتهای این نظام یک رشته طرح را پیشنهاد و تدوین کرده اند که اغلب در میانه راه رها و متوقف شده اند. قابل توحه اینکه تمرکز در این برنامه‌ها بر کمیت مسکن بوده و نه کیفیت.

   اما به مصداق جوجه را آخر پاییز می‌شمارند، حاصل و نتیجه این سیاستگذاریها این شده است که عباس آخوندی که خود از سال ۱۳۷۲ تا ۱۳۷۶ در حکومت اکبر هاشمی رفسنجانی وزیر مسکن و شهرسازی و در حکومتهای یازدهم و دوازدهم نیز وزیر راه و شهرسازی بوده است، در یک جمله عملکرد نظام ولایت فقیه را در امر مسکن توصیف کرده است:

آخوندی در هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن ( پرتال وزارت راه و شهرسازی 11 مهرماه 97) اظهار داشته است: «از دهه ۶۰ تاكنون طرح‌هایی چون آماده سازی زمین، شهرهای جدید، انبوه سازی و مسكن مهر اجرا شده اما آیا در آخر كار مساله حاشیه نشینی، سكونت غیررسمی و بافت فرسوده حل و فصل شده است؟ آیا مشكل ۱۹ میلیون نفری كه با بد مسكنی روبرو هستند حل شده است؟همه این اقدامات نتیجه معكوس داشته است.»

   امر واقع و مهم دیگری که در زمینه مسکن در ایران همواره استمرار دارد، این است که در نظام ولایت فقیه، مسکن برای طبقه متوسط و کم درآمد سخت گران است. خود این امر واقع حاصل چند امر واقع دیگر است:

1- برنامه ها و سیاستگذاریهای اشتباه دولت ( که در 2وضعیت سنجی 250 و 251 بدانها پرداختیم )

2- تراکم جمعیت در کلان شهرهای ایران

3- توزیع نابرابر در آمدها و توزیع نابرابر هزینه‌های دولت، بنابراین نابرابری روزافزون امکانات

4- کمبود عرضه مسکن نسبت به تقاضای مسکن و نقش سوداگران

5-سطح قیمتها (قیمت زمین و نرخ ارز،کاسته شدن از ارزش پول ملی)

   لذا، بخش مسکن واجد نقاط ضعف ساختاری است که عمدتاً ناشی از تسلط رویکرد تک‌بعدی و صرفاً کمّی بر این بخش است. درصورتی‌که مسکن همانند هر پدیده دیگری دارای ابعاد کیفی متنوع سیاسی ،فنی، اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی است. لذا در همه این ابعاد بایستی تغییرات بنیادی رخ دهد تا حد اقل برای 4 گروه وضعیت مسکن سر و سامان پیدا کند:

1-گروه های کم درآمد فاقد مسکن.

11-2میلیون حاشیه و زاغه نشین ایرانی

3-احیای بافت‌های فرسوده شهری که هم اکنون 8 میلیون نفر در این بافت‌ها در شرایط بد زندگی می کنند

4- خانه اولی‌ها یعنی کسانی که برای تشکیل خانواده نیازمند مسکن هستند: سالانه 670‌هزار تقاضای جدید مسکن ناشی از ازدواج صورت می گیرد.

   حل درست مساله مسکن نیازمند تغییرهای ساختاری بدان قصد است که نظام اجتماعی – اقتصادی باز بگردد. چنان که بتواند تمامی نیروهای محرکه جامعه را، در خود، فعال کند. تانیروهای محرکه نه در متلاشی کردن اقتصاد، چون اکنون، که در ایجاد اقتصادی تولید محور توانا به رشد، بکار افتند.نگاهی به اقدامات حکومتهای نظام ولایت فقیه واضح می‌سازد که سهم بالایی از توان و وقت آن حکومتها و به ویژه نیروهای محرکه جامعه صرف بخش مسکن شده است: تشکیل شورای مسکن، کارگروه مسکن، تصویب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و از همه مهم‌تر طراحی و اجرای طرح عظیم مسکن مهر گواه این ادعا است. اما به اعتراف آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی ": از دهه 60 تا کنون همه این اقدامات نتیجه معكوس داشته است.".

علت یابی نتیجه معکوس داشتن این طرح ها به ماهیت استبدادی و ضد رشد نظام ولایت فقیه بر می گردد. زیرا اگر بخواهیم بدینگونه نیروهای محرکه جامعه به هدر نرود و تولید ملی و رشد آن نیز محور سیاستگزاری اقتصادی بگردد و نگاه به انسان و نیاز او، نگاه به انسان با کرامت و منزلت بگردد و حقوق انسانی و شهروندی و ملی ایرانیان در سیاست گذاریها رعایت شود و برای اینکه مشکلات حوزه مسکن بر هم انباشته نگردد و هر مشکل در زمان خود حل شود، ضمن رعایت حقوق انسان و شهروندان و طبیعت، بایستی کار آمدترین حمایت از نیروی کار و سرمایه در اقتصاد و در حوزه مسکن بعمل آید .این حمایت واقعی چیزی نیست جز به حداکثر رساندن باروری و بازده کار و سرمایه. زمانی کار و سرمایه بیشترین باروری و بازده را پیدا می‌کنندکه دانش و فن در سازماندهی بنیادهای جامعه، بیشترین نقش را پیدا کنند.در واقع دولت بایستی تابع ملت گردد. و این امر زمانی رخ می دهد که به همت جنبش عمومی ، دولتی حقوقمدار سامان یابد که در درون خود، زور را بی‌محل و حقوق را تنظیم کنندۀ رابطه‌ ها کند و رابطه‌ های خود با جامعه را نیز، بر وفق حقوق پنجگانه تنظیم کند. تا هم هزینه های قدرتمداری و فساد حذف شوند و هم دستگاه اداری برای ایفای نقش راهبردی خویش در رشد اقتصادی، تجدید سازمان گردد و سازمانی دمکراتیک بیابد. آنگاه هم سرمایه ها آزاد می شوند و هم فرصتهای رانت خواری که در همه حوزه های اقتصاد و از جمله در حوزه مسکن بوجود آمده اند، از میان می روند. این‌کار نیازمند یک تغییر اساسی در حوزه اقتصاد هم هست و آن تغییر محور اقتصاد از مصرف به تولید است. نظام ولایت فقیه که خود را نه تنها تابع ملت و ملزم به رعایت حقوق آنان نمی‌داند، بلکه مدعی اعمال ولایت آنهم مطلقه بر مردم ایران است، فاقد آن ویژگی‌ها و توانایی و کفایت و فن و دانشی است که بتواند از عهده تغییرات بنیادی در ساختارهای جامعه بر آید. علاوه بر اینکه وجود و ماهیت این نظام نیز بایستی خود شامل تغییر بنیادی گردد و جای به نظامی حقوقمدار و دموکراتیک دهد. از آنجا که هر نظام بحران سازی نمی تواند حلال بحرانهایی باشد که خود بوجود می‌آورد، لذا چشم اندازی برای حل مشکل مسکن به نحوی که با حقوق انسان و شهروندی و ملی و حقوق طبیعت تطابق یابد، باوجود نظام حاکم، وجود ندارد.

doganegi maskan 2

در ذیل بترتیب به ارائه راه‌حل‌ها و تدابیر ممکن و منطبق با اقتصاد تولید محور، برای مشکلات عمده حوزه مسکن می‌پردازیم:

1-باز تعریف نقش حکومت در حوزه مسکن و کنترل بازار مسکن:

   وظیفه حکومتهای ملی در بخش مسکن، در واقع سیاست‌گذاری، نظارت، تنظیم و تسهیل روابط فعالان و متقاضیان حوزه مسکن است. کار عمده دولت ( مجموعه نظام )و حکومت رساندن شاخص‌های بخش مسکن به نقطه بهینه با رعایت منزلت و حقوق و امنیت مردم و نیروهای محرکه در این حوزه است. اما وقتی شاهد افزایش قیمت مسکن در پایتخت از بهار 97 تا بهار امسال 98 به میزان 80 درصد می باشیم، طبیعی است عامه مردم، به ‌اشتباه، خواهان مداخله مستقیم دولت در قیمت گذاری بازار مسکن شوند، غافل از اینکه علت اصلی این افزایش سرسام آور که قشر متوسط را نیز به حاشیه نشینی سوق داده است، جز خود نظام بحران ساز حاکم و سیاستگذارهای غلط حکومت و افزایش تورمی نیست که حکومت از مهار آن ناتوان بوده است. در واقع امر کنترل اقتصادی بازار مسکن، از طریق مداخله مستقیم حکومت در بازار مسکن و قیمت‌گذاری حتی برای کالای ناهمگنی مانند مسکن، نیست که بایستی صورت گیرد بلکه مبارزه حکومت با علل موجد تورم و پیشگیری در بوجود آمدن تورم لجام گسیخته و نیز همآهنگ کردن رشد منطق مختلف کشور و تدابیر همراه برای جلوگیری از تمرکز جمعیت در شهرهای بزرگ است:

2-لزوم توزیع عادلانه در آمدها و امکانات و مبارزه با سوداگری در حوزه مسکن و کاستن از کلان شهرها:

توزیع درآمد تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله تورم، حقوق و دستمزد، اشتغال و توزیع نابرابر امکانات دولتی در سطح کشور و... است. تورم همیشه به نفع قشر ثروتمند است زیرا سرمایه خود را به کالا تبدیل کرده و بدون هیچ فعالیتی آن را با مبلغ بالاتر به فروش می‌رساند و کسب سود می‌کند؛ تورم فاصله بین فقیر و غنی را بیشتر می‌کند و شکاف طبقاتی را در جامعه افزایش می‌دهد. در ایران امروز، نظام حاکم بر تولید ملی ضربات اساسی وارد آورده است. فقدان امنیت اقتصادی و سیاسی و قضایی به مثابه ضامن سرمایه گذاری در تولید داخلی باعث سوق سرمایه ها به بازارهای محدودی همچون بازار ارز و طلا و مسکن گشته‌است. نابسامانی‌هایی موجود در بازار ارز و طلا باعث شده‌ است تا بسیاری از سرمایه‌گذاران سرمایه‌های خود وارد بخش مسکن کنند. این امر زمینه‌ساز رشد قیمت‌ها در بخش مسکن شده‌ است. چون سهم عمده‌ای از درآمد افراد از راه عایدات سرمایه‌ای بدست می آید، با فقدان مالیات بر عایدی سرمایه، رانت‌خواری با مانعی روبرو نمی‌شود. سودآوری بالای فعالیت های غیر مولد همراه با کاهش مصرف خانوارهای متوسط و کم درآمد، بخش خصوصی را بر می‌انگیزد به سوداگری در بازار مسکن. با رونق سوداگری قیمت‌ها بازهم افزایش می‌یابند. این چرخه معیوب، سهم سوداگران را از توزیع درآمدها بیشتر می‌کند.

   لذا تنها زمانی حجم سرمایه و ترکیب سرمایه گذاری در حوزه مسکن معتدل و مانع سوداگری میشود که خود را با توقعات اقتصاد تولید محور و نه اقتصاد مصرف محور تطبیق دهد.

   ناگفته نماند که سرمایه‌گذاری در ساختمان، اگر با دقت تعیین و مراقبت نشود، سبب کاهش سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر می‌شود. این امر کاهش درآمد و کاهش قدرت خرید و کاهش تقاضای مؤثر برای خرید ساختمان‌های تولیدشده را به ببار می‌آورد و بازخورد آن رکود فعالیت‌های ساختمانی است.

   علاوه بر این، وجود کلان شهرها در ایران نمایانگر تجمع همه امکانات در چندین شهر و محروم بودن بقیه جمعیت ایران است. چرا که افزایش جمعیت شهرنشین تنها ناشی از افزایش طبیعی جمعیت شهرها نیست، بلكه ناشی از مهاجرت روستانشینان به شهرها نیز می‌باشد. علل عمده مهاجرت روستاییان به شهرها، علاوه بر جاذبه های شهرنشینی و امکان اشتغال کاذب و واقعی در شهرها، تمرکز امکانات و فرصتهای سیاسی، اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی در کلان شهرها و نیزكمبود كار و فقر عمومی روستانشینان و مردم شهرهای کوچک است. ترجیح دادن مشاغل صنعتی با دستمزد بالاتر بر کار كشاورزی، امید به آینده بهتر برای خود و فرزندان و توزیع ناعادلانه خدمات و امكانات رفاهی در شهر و روستا و ...است.بعضی از استان‌های کشور چون تهران، مشهد، تبریز، شیراز، اصفهان و... قطب رشد محسوب می‌شوند و از منابع دولتی بیشتری برخوردارند. دولت بیشتر بودجه خود را در این شهرها خرج می‌کند. لذا در این مناطق بخش خصوصی بیشتر فعال است و پول بیشتری در جریان است که باعث افزایش درآمد ساکنان آن می‌گردد. در استان‌هایی چون لرستان، ایلام، کهگیلویه و بویراحمد، چهارمحال و بختیاری و... هزینه‌های دولتی کم است و حضور بخش خصوصی کمتر بوده و پول در جریان در این استان‌ها نیز کم است. در نتیجه سطح درآمد مردم این مناطق پایین است.توزیع درآمد در ایران بسیار نامناسب و ناعادلانه است به طوری که قشر وسیعی از مردم در دهک‌های پایین درآمدی قرار دارند و قشر ثروتمند در دو دهک بالا بوده و بخش دیگری از مردم که اکثراً کارمندان دولت هستند در دهک‌های وسط قرار دارند. در اقتصاد ایران بخش اعظمی از پول در جریان کشور در دست دو دهک بالای درآمد یعنی ثروتمندان قرار دارد.

   تا در جامعه توزیع نیروهای محرکه و امکان ها و درآمدها با توقعات اقتصاد تولید محور انطباق نجوید، یعنی توزیع نیروهای محرکه و امکان ها و درآمدها در سطح مناطق مختلف کشور، شرق و غرب و شمال و جنوب و در هر منطقه، عادلانه نگردد یعنی رشد هم‌آهنگ را ممکن نکند، از تراکم جمعیت در کلان شهرها کاسته نمی‌گردد و زندگی حاشیه نشنی و بدور از کرامت و منزلت انسان و بورس بازی و واسطه‌گری در بازار مسكن پایان نمی‌یابد. از سوی دیگر در کشورهایی که تولید فاقد ارزش می‌شود، فرهنگ واسطه‌گری و دلالی گسترش می‌یابد. لذا تا در جامعه ضد فرهنگ مصرف‌گرایی را با فرهنگ تولید گرایی جایگزین نشود و تولید ارزش نگردد، ضد فرهنگ سوداگری و روحیه دلالی روز به روز فراگیرتر می‌شود.توزیع عادلانه در آمدها و امکانات میسر نیست مگر اینکه رانت خواری و دیگری انواع دزدیهای اقتصادی از میان برداشته شوند و اقتصاد تولید محور گردد.

بودجه و سیاست مالی و نیز سیاست اعتباری و اعتبارات بانکی و ساخت صادرات و واردات را، نیاز تولید ملی در جریان رشد باید معین کند. تخصیص بودجه به استانها نیز عادلانه و بر اساس سنجش نیاز استانها و در رابطه با توان اقتصاد ملی باید تنظیم گردد. بدون برخوردار‌کردن مناطق کشور از دو خدمت (آموزش و پرورش و بهداشت و بهداری) و نیز ایجاد مجموعه های صنعتی – کشاورزی – خدمات، در تمامی مناطق کشور، توزیع بهینه جمعیت در سطح کشور، میسر نمی‌شود.

   همچنین توزیع عادلانه امکانات تنها از طریق رفع تبعیض‌ها از هر نوع و برخورداری هر ایرانی از حقوق ذاتی خود و انطباق حقوق موضوعه (قانون کار و قوانین و مقررات حاکم بر آموزش و پرورش و نیز قوانین حاکم بر عرصه های سیاست و روابط اجتماعی و فرهنگی) با حقوق ذاتی انسان و حقوق ملی یا حقوقی که تمامی ایرانیان، بدون تبعیض باید از آن برخوردار باشند، ممکن می شود. این حق حاکمیت است که می‌باید به جمهور مردم تعلق پیدا کند.

3-گرانی غیر متعارف زمین شهری در کلان شهرها وطولانی بودن دوره انتظار خانوارها برای دسترسی به مسکن:

   در بالا، علل توزیع غیر عادلانه در آمد و امکانات را شرح دادیم. بخش اعظم گرانی غیر متعارف زمینهای شهری حاصل تورم لجام گسیخته است. بنابر نتایج آمارگیری مرکز آمار ایران، متوسط قیمت هر مترمربع زیر بنای مسکونی، در مراکز استان‌های ایران در فاصله پائیز ۱۳۹۱ تا پائیز سال ۱۳۹۷ ، با ۸۵.۹ درصد افزایش به یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده است.

   بر پایه داده‌های منتشر شده توسط مرکز آمار ایران، متوسط قیمت هر مترمربع زیر بنای مسکونی در شهر تهران طی شش سال گذشته از ۳.۵۹ میلیون تومان به ۹.۳۹ میلیون تومان افزایش یافته است. رشد ۱۶۱ درصدی متوسط بهای زیربنای مسکونی در تهران بیش از ۳۰ مرکز استان دیگر در ایران است. طی مدت مورد بررسی، پس از تهران، متوسط قیمت مسکن در شیراز، کرج و اصفهان بیش از دو و در شهرهای تبریز و بندرعباس نیز نزدیک به دو برابر شده است. افزایش شدید قیمت ملک از سویی و کاهش توان مالی متقاضیان بدلیل کاهش شدید توانایی خریداران و عدم توان تأمین بهای ملک توسط آنها باعث شده که قشر متوسط نیز بسوی حاشیه و زاغه نشینی با کمترین امکانات سوق داده شود. در وضعیت سنجی 242 محاسبه کردیم که بر اساس قیمتهای سال 1395 (در عرض سه سال منتهی به سال 1398 قیمت مسکن در تهران 80 درصد افزایش یافته است ! (‌68 سال زمان لازم است تا کارمندان جوان و قشر فرهنگی، اگر توان پس انداز داشته باشند، توان خانه دار شدن را بیایند. کارگران با درآمد، نیازمند پس انداز در عرض 115 سال می‌باشند. آن قشر از کارگران که حقوقشان پرداخت نشده است با مشکلات بیشتری مواجه هستند. عاملی که دستیابی به خانه‌ای با قیمت متعارف را مشکل می‌سازد، قیمت زمین است:

در این باره، پیشنهاد زیر را ارائه می‌دهیم:

   دولت بایستی به جای فروش زمین‌های دولتی (به معنی واگذاری حق مالکیت آنها) و وارد شدن در عرصه سوداگری مسکن، صرفا حق بهره‌برداری از این زمین‌ها را به مردم واگذار کند و سالانه اجاره بهای آن را دریافت کند. چنین سیاستی تقریبا به شکلی اصولی در اکثر کشورها در حال اجرا است. طی بررسی‌های تطبیقی که انجام گرفته است، تنها در ایران است که زمین‌های دولتی به شکل‌های مختلف واگذار می‌شد. از جمله این سیاست‌ها که در اوایل انقلاب شکل گرفت، اعطای زمین‌های رایگان به مردم بود که این زمین‌ها عملا وارد بورس بازی می‌شدند، بی‌آنکه در آنها بنا ساخته شود. صرفا خرید و فروش (و در نهایت گران) می‌شدند.

   سیاست دوم سیاست فروش زمین‌های دولتی ‌به قیمت روز بود که آن‌ هم عملا دولت را وارد عرصه قیمت‌گذاری می‌کرد و به سوداگری بازار مسکن می‌انجامید.نکته مشترک در همه این طرح‌ها، پیشتاز بودن حکومت‌ها در فروش زمین و دامن زدن به افزایش قیمت زمین و متعاقب آن مسکن بود؛ اما سیاست‌ کارآمد کنار گذاشتن فروش زمین‌های دولتی به صورت عام و واگذاری حق بهره‌برداری صرف آن به مردم است. به شرط اینکه دولت خود برای تأمین هزینه های جاری خود به فکر فروش بخشی از زمین‌های دولتی خصوصا زمین‌های مرغوب و گران نیفتد. چرا که فروش زمین‌های مرغوب به قیمت بالا باعث می‌شود وزارت مسکن از وظیفه اساسی و حاکمیتی خود که تنظیم بازار مسکن است، با توجه به اهرم‌های حاکمیتی و مالکیتی غافل بماند و عملا وارد بازار سوداگری زمین شود. در یک اقتصاد ملی با توجه به از بین رفتن همه فرصتهای رانت خواری و منحصر بودن بودجه به برداشت از تولید ملی، هزینه های جاری دولت نیز بر اساس توان اقتصاد ملی تعیین میشود. و نیازی به فروش ثروتهای ملی پیدا نمی‌شود.

   و اما، سیاست بسیاری از کشورها،از جمله آلمان و بطور اخص انگلستان، سیاست دولت مبتنی بر عدم فروش زمین‌های دولتی‌ است. بهره‌برداری از زمین‌های دولتی با انواع و اقسام سیستم‌ها انجام می‌شود: اجاره بلند مدت (۹۹ ساله) یکی از این روش‌ها است. در حقیقت مدت زمان اجاره زمین بستگی به شرایط خاص هر کشور و اقتضاء‌هایی از قبیل شرایط اقتصادی، ترکیب جمعیتی، سیر رشد جمعیت و .... دارد.

ناگفته نماند که در تعیین مدت اجاره زمین، دولت باید دو شاخص را مد نظر قرار دهد:

- امنیت روانی مصرف کننده (مستأجر)،

- عدم احساس مالکیت مستأجر نسبت به زمین؛ به این معنی که از طرفی مدت زمان اجاره زمین باید به گونه‌ای باشد که مستأجر، بخاطر بلند بودن مدت، امنیت روانی بیابد و دغدغه جابجایی هر ساله را نداشته باشد. با توجه به بررسی تطبیقی با دیگر کشورها و در نظر گرفتن عوامل بومی و فرهنگی جامعه، معتقدیم بهترین مدت زمان اجاره ۵۰ سال است؛ چرا که در این صورت در عین تأمین امنیت روانی مستاجر، احساس مالکیت نیز در خانواده‌ها ایجاد نمی‌شود(با توجه به این‌که اجاره ۹۹ ساله حدودا چهار نسل را در بر می‌گیرد احساس مالکیت در شخص به وجود می‌آید) بدینسان، در عین حال عملا قیمت زمین از قیمت ‌نهایی مسکن حذف می‌شود. چنین سیاستی در کشورهای کمتر توسعه یافته مانند قزاقستان هم کار آمد بوده است.

4-لزوم اصلاح نظام مالیاتی در بخش مسکن بعنوان ابزاری برای مقابله با سوداگری در این حوزه

   استفاده از ابزارهای مالیاتی یکی از انواع سیاست‌های حاکمیتی حکومتها در بازار زمین و مسکن شهری است که می‌تواند در سطوح ملی و شهری به اجرا درآید. اما در شرایط کنونی نظام مالیاتی مرتبط با زمین و مسکن با چند مشکل اساسی روبرو است

الف- از یک‌سو سوداگران عمده بخش مسکن دولت سایه را در اختیار دارند و دولت رسمی نیز تابع آنها است. چرا که دولت رسمی قادر به بازپس گرفتن معوقات بانکی که زمانی بعنوان وام وتسهیلات میلیاردی از بانکها برای سوداگری در مسکن وصول شده اند نمی‌باشد و

ب- به علت نبود زیرساخت‌های مناسب نظیر بانک‌های اطلاعاتی و قوانین جامع دچار مشکل است. در حال حاضر، مالیات «نقل ‌و انتقال و سرقفلی» تنها مالیاتی است که به‌صورت ملی از بازار زمین و مسکن اخذ می‌شود. یعنی نه تنها برزمین و مستغلات و نیز اجاره‌بها مالیاتی وضع نمی‌شود (که سود کلان را دارندگان مستغلات حاصل می‌کنند)حتی بر 2میلون و 500 هزار واحد مسکن خالی نیز مالیات وضع نمی‌شود ! البته «عوارض تراکم و صدور پروانه‌ها»، «عوارض نوسازی شهری» و «عوارض اراضی و املاک بلا استفاده شهری» عوارضی هستند که توسط شهرداری‌ها اخذ می‌شوند که هرکدام از این موارد با مشکلاتی در حیطه قانون‌گذاری و اجرا مواجه هستند.

ج- اخذ مالیات تا زمانی که توجه قوانین مرتبط با آن صرفا معطوف به کسب در آمد از اخذ مالیات است و بس و به کارکردهای مهم نظام مالیاتی در بازار زمین و مسکن همانا «کنترل سوداگری» و «تخصیص بهینه منابع» ندارند، در واقع در امر رفع بحرانهای موجود در حوزه مسکن نیز موثر نیز واقع نمی شوند. در کشورهایی که نظام مالیاتی در خدمت اقتصاد تولید محور است، مرسوم‌ترین ابزار کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن، ابزار مالیاتی مناسب است. همچون مالیات بر عایدی قیمت زمین و مسکن و مالیات بر قیمت زمین. تخصیص بهینه منابع مالیاتی، توأم با اجرای برنامه‌های از قبل حساب شده و منظم در بردارنده تدابیر برای مبارزه با آلاینده‌های محیط زیست، راه کار بایسته است.

بررسی سایر تدابیر را به وضعیت سنجی آینده باز می‌گذاریم.

وضعیت سنجی دویست و شصت و سوم : راه حلها و تدابیر منطبق با اقتصاد تولید محور در حوزه مسکن / بخش دوم

ژاله وفا

وضعیت سنجی شماره قبل ( 262 ) به ارائه راحل حل در زمینه های ذیل پرداختیم :

 باز تعریف نقش حکومت در حوزه مسکن و کنترل بازار مسکن

 لزوم توزیع عادلانه در آمدها و امکانات و مبارزه با سوداگری در حوزه مسکن و کاستن از جمعیت کلان شهرها

 بهای غیر متعارف زمین شهری در کلان شهرها وطولانی بودن دوره انتظار خانوارها برای دسترسی به مسکن

 لزوم اصلاح نظام مالیاتی در بخش مسکن بعنوان ابزاری برای مقابله با سوداگری در این حوزه

پرداختیم .

در این شماره به ارائه راه حل در موارد ذیل میپردازیم

کاستن از سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار ایرانی و متناسب کردن آن:

   عرضه مناسب مسکن زمانی واقعیت و قابلیت اجرایی می‌یابد که این سهم تا حد قابل قبولی در سبد هزینه‌های خانوار هر ایرانی کاهش پیدا کند. متوسط شاخص جهانی سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار حدود ۱۵‌درصد است. اما این شاخص در کشور ما بسیار بالا است، حدود ۵/۳۲‌درصد است. این رقم در کلان شهرها به حدود ۵۰ درصد می‌رسد. در شهرهای بزرگ، در محلهای سکنای اقشار کم درآمد، به ۷۰ و بعضا به ۱۰۰‌درصد می‌رسد. درصدها نشانگر این است که عرضه مسکن در کشور ما نه تنها متناسب با نیاز و تمکن‌ مالی خانواده‌ها نبست و به دلیل عدم تطابق با تمکن‌ مالی متقاضیان و پایین نیامدن سهم هزینه‌ مسکن در سبد هزینه خانوارها، تعادلی در بخش مسکن ایجاد نمی‌شود، بلکه، سال به سال، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای ایرانی افزایش می‌یابد.بحث هزینه مسکن ماهیتی اقتصادی نیز دارد . درشماره قبل در مورد نقش دولت و خانواده در حوزه مسکن گفتیم که وظیفه حکومتهای ملی در بخش مسکن، درواقع سیاست‌گذاری، نظارت، تنظیم و تسهیل روابط عرضه کنندگان و متقاضیان حوزه مسکن است . کار عمده دولت ( مجموعه نظام سازماندهی ) و حکومت رساندن شاخص‌های بخش مسکن به نقطه بهینه، با رعایت منزلت و حقوق و امنیت مردم و هدایت نیروهای محرکه به تولید در این بخش و بخشهای دیگر اقتصاد است. در واقع در همه کشورهایی که حکومتها و دولتها به وظایف خود درست عمل می‌کنند، سیاستگذاریها لزوما منجر به پایین و ثابت نگه‌داشتن شاخص سهم هزینه‌ مسکن در سبد هزینه خانوار می‌شود. از طرفی دیگر، در اقتصادی که هزینه مسکن در سبد خانواده بسیار بالاتر از سایر هزینه ها است، ناتوانی خانوار ها از پرداخت سایر هزینه، از جمله، آموزش و سلامت و انرژی و تغذیه و فراغت و ... بیشتر و بیشتر می‌شود. حکومتها نیز ناچار می‌شوند برای جبران ضعف اقتصادی خانوارها، به آنها یارانه بپردازند.

   در حال حاضر، نظام ولایت فقیه نالان است که در بخش انرژی و آب مبالغ هنگفتی به مردم یارانه می‌دهد. گرچه راست نمی‌گوید اما بدین دست‌آویز، به ثروتهای ملی مردم ایران و نسلهای آینده، چوب حراج می‌زند. یارانه ها را که مورد انرژی و آب می پردازد، حاصل نقش بودجه در اقتصاد مصرف محور است که رانتها، از جمله رانت مسکن را پدید می‌آورد و سبب تورمی می‌شود که به اقتصاد تحمیل می‌شود. این تورم مدام توان مالی اکثریت بزرگ جامعه را به تحلیل می‌برد. با توانمند کردن اقتصاد، خانواده‌ها دیگر نیاز به پرداخت یارانه پیدا نمی‌کنند. پس کاهش سهم هزینه‌ و یا متناسب کردن مسکن در خانوار یکی از راههای توانمند شدن اقتصادی خانوار ها است.

از بین بردن و یا كنترل سوداگری در بازار مسكن:

   در بازار مسکنایران امروز ، به علل نبود امنیت اقتصادی و ضربات مهلکی که به تولید در ایران وارد آمده و موجب شده سرمایه گذاری در فعالیتهای تولیدی دراز مدت، با بازگشت سرمایه در دراز مدت، پر ریسک محسوب شود، مسکن ازیک کالای مصرفی بدل به یک کالای سرمایه‌ای شده است. یعنی بسیاری از تقاضاها در واقع تقاضای سرمایه‌ای است. همین امر نیز خود یکی از علل افزايش میزان تورم در اين بخش است و موجب ناتوانی خانوارها در تامين مسكن متناسب با نيازشان است. لذا در یک اقتصاد تولید محور بایستی تمامی تلاش دولت به عنوان مجموعه نظام سازماندهی و بالاخص حکومت معطوف به اتخاذ دو سیاست راهبردی و مکمل و اجرای آنها بگردد:

1. سیاست افزایش تولید با کیفیت وعرضه پایدار مسکن متناسب با رشد جمعیت و نیز نیاز شهروندان ( تعداد اعضای خانوار ، سن وتوانایی جسمی آنها و ناتوانی و یا معلولیتهای جسمی در نظر گرفته شوند و ویژه گیهای شغلی آنها در نظر گرفته شود. .من باب مثال خانه یک روستایی و نیاز دهقان به در دسترس بودن محل نگاهداری حیوانات با منزلش و ابزار کشاورزیش دارد و با زندگی شهر نشینی فرق اساسی دارد ) .

2. جلوگیری از سوداگري در بخش مسکن .

   در واقع در آینده ایران با وجود یک دولت حقوقمدار و در یک اقتصاد تولید محور ،زمینه و بستر سوداگری کمتر بوجود می‌آید. زیرا فرصتهای رانت‌خواری از بین می‌روند. دو سیاست راهبردی، در اجرا، همواره باید مقدم شمرده شوند. در صورت اقدام کسانی به سوداگری، دولت از طريق تعیین و اخذ ماليات، رانت‌خواری را بی‌محل می‌کند.

   در حال حاضر، بخش اعظم سوداگری در بخش مسکن را رانتخواران دولتی و شبه دولتی با سوء استفاده از اطلاعات محرمانه و خاصه خرجی‌ها ( از جمله امکان اخذ تسهیلات بانکی کلان، همراه با آسودگی خیال از تعویق و مسترد داشتن آن به بانکها )در انحصار دارند. شماری از آنها خود صاحبان بانکها و اختلاسگران بانکی و مسئولین نظام نیز هستند. ازاین‌رو، انتظار مبارزه با سوداگری و یا حتی کنترل نسبی و اصلاح آن در چارچوب نظام ولایت فقیه، تعلیق به محال است.

 لزوم اصلاح روش تولید مسکن:

   نگارنده در حین مطالعاتی که در زمینه بررسی مشکلات کمی و کیفی حوزه مسکن داشته‌ام ، ضمن مطالعه مقالات و پایان نامه‌ها و مصاحبه‌ها و گزارشها و پژوهش‌های متعدد در زمینه حوزه مسکن و ساخت و ساز ، به امر واقع مستمری در حوزه مسکن برخوردم و آن تأخیر در بکارگرفتن و هرز رفتن منابع و نیروهای محرکه انسانی و مالی و عنصر پر اهمیت وقت و زمان در اجرای طرح های عمرانی و خصوصا ساخت و ساز مسکن است. لذا سعی داشته‌ام از لابلای آنها به استخراج ضعف مدیریت و ضعفهای اداری و فرهنگی و محیطی و مالی دخیل در امر ساخت و ساز مسکن بپردازم. همچنین در گفتگو با مهندسان و متخصصان این حوزه اطلاعات بدست آورده را سنجیده و دقیق‌تر کرده‌ام. به اعتقاد نگارنده شناخت دقیق این ضعفها خود نیمی از راه حل است. بر طرف کردن آنها و بدل به قوت و توانایی کردنشان، تنها بر عهده دولت و حکومت نیست بلکه در متن جامعه است که بایستی از عمل به حقوق و تنظیم رابطه‌ها با حقوق، فرهنگ تولید و به صفر رساندن تخریب نیروهای محرکه، ببالد.

● انرژی بری بالا در زمان ساخت و بهره‌برداری و به هرز رفتن نیروهای محرکه:

   همانگونه که ذکر آن رفت، تأخیر در اجرای طرح‌های ساخت‌و‌ساز یا تولیدی، چه در بخش دولتی و چه در بخش خصوصی، در کشورما امری واقع و مستمر است .در هر کشوری معمولا برای هر طرح افق زمانی خاصی تعریف می‌شود. بر اساس همین افق زمانی ارزش حال طرح محاسبه شده و اقتصادی بودن آن توجیه می‌شود. عواملی که سبب توقف فرآیند اجرای طرح یا کند شدن روند آن می‌شود به نحوی که در بازه‌ زمانی تعیین شده اجرای آن به پایان نمی‌رسد، بسا مانع ورود به حوزره تولید و در صورت ورود، ادامه‌ دادن بهآن می‌شود. هنگامی که انجام یک طرح اقتصادی در هر بخشی متوقف شده یا به طول بیانجامد و در زمان تعیین شده، به انجام نرسد، ارزش زمان حال آن تغییر می‌کند و امکان دارد توجیه اقتصادی خود را از دست بدهد. اما اگر این امر واقع وجود دارد، بخاطر آن‌است که هم به تأخیراندازان از آن سود می‌برند و هم رانت‌خوارانی که طرحها را وسیله دوشیدن دولت و اخذ اعتبار از نظام بانکی می‌کنند. بدین‌سان، منابع مالی به انحصار رانت‌خواران در می‌آید.

   براساس آخرین آمار اعلام شده در حال حاضر ۵۰۰ هزار میلیارد تومان طرح و طرح راکد و نیمه تمام عمرانی در کشور وجود دارد و ساخت بسیاری از طرح های دولتی و خصوصی مسکن نیز گرفتار این تأخیرها است.

   از اینرو شناخت انواع عوامل هرز رفتن نیروهای محرکه و تأخیر اجرای طرح‌ها، ضرورت فوری دارد. با حذف عوامل فساد‌گستر و شناسایی عواملی چون نارسایی‌های علمی و فنی و مالی و لحاظ آنها در ریسک‌های طرح برای نایل آمدن به برنامه ریزی دقیق‌تر و کم خطرتر، ضرور به نظر می‌رسد. قابل توجه اینکه تأخیر در اجرای طرحهای عمرانی و نیز طرح‌های ساخت مسکن تنها به مساله ضرر مالی اغلب هم نجومی منجر نمی شود بلکه تبعات اجتماعی و فرهنگی و روانی نیز دارد.

   بروز تأخیر در ساخت و بهره برداری طرح‌های عمرانی بطور عام و در طرح‌های مسکن بطورخاص و هرزرفتن نیروهای محرکه عوامل مختلفی دارد که شماری از آنهاخاص ایران نیز نیستند. ولی بسیاری از این ضعفها در ایران بطور مستمر ادامه می‌یابد. جامعه و دولت و حکومت نیز به رفع آنها نمی‌پردازند. وگرنه استمرار نمی یافت. لذا ضرورت عزمی ملی برای برداشتن این موانع و تبدیل ضعف به توانایی ضرور است.

   این عوامل را به سه بخش تقسیم می‌کنیم. مسلما عوامل محیطی از قبیل شرایط جوی وسوانح طبیعی و شرایط فورس ماژور نیز اثر خود را بر تأخیر می‌گذارند. اما این عوامل نیز قابل پیشگیری هستند. در ضمن هر عامل که با ستاره مشخص شده است از جمله عواملی است که در ایران خصوصا بیشتر وجود و نقش دارد.

●مشکلات مدیریتی

 عدم شفافیت در گزارش مطالعات اولیه، عدم مطالعات اقتصادی اولیه مناسب

 عدم هماهنگی بین کارفرما و پیمانکار و مدیر ناظر و نبود فرهنگ همکاری و در عین حال مشخص شدن حیطه اختیارات و مسئولیتها و عدم وجود نظام تصمیم گیری کار آمد در تیم فوق

 خطاهای هنگام عقد قرارداد، عقد قراردادهای یک طرفه، عدم شفافیت قراردادی .

در بخش مسکنهای دولتی خصوصا این امرها زیاد رخ می‌دهند:

 تأخیر در بررسی مدارک از سوی مشاور و کارفرما

تغییرات متعدد در حوزه طرح، تغییرات در قرارداد، اشتباهات و تغییرات در طراحی

 دوباره کاری و انجام کارهای اضافی

   این امر در ایران بوفور اتفاق می افتد. و هزینه های نهفته در آن و مرتبط با از دست دادن وقت و سلامت روان و... در نظر گرفته نمی‌شوند.

 برآورد نامناسب کار و محدوده و محتوای طرح

 عدم وجود دانش مدیریت طرح

   این امر را در بسیاری از کشورهای خاورمیانه و اروپای شرقی می‌توان سراغ گرفت . در ایران اما بایستی گفت که خصوصا در بخش مسکن، قابلیت نیروهای متخصص ایرانی،به گفته متخصصان امر، در حد بالای استاندارد موجود است. از نقطه نظر وجود قوانین مرتبط با ساخت و ساز و استانداردهای بین‌المللی و وجود دانش مرتبط با طرح کمتر مشکل روبروییم. اما همین تخصص در اجرای قوانین واستانداردها و مدیریت آن با فساد و بعضا عدم وجدان حرفه‌ای روبرو و از بکاررفتن بازداشته می‌شود.

 عدم وجود سامانه مناسب مدیریت ریسک. این ضعف مدیریت چه در طرحهای خصوصی و چه دولتی بوفور یافت می‌شود.

 عدم حمایت فنی

 تغییر مرتب و نامنظم دستورهای کاری

عدم پاسخگویی به موقع به مکاتبات

تأخیر در تجهیز کارگاه

تأخیر در تحویل زمین، توقف‌های کاری

تشخیص و برآورد غلط عوامل مرتبط از قبیل نیروهای انسانی و زمان

☚ کمبود نیروی انسانی متخصص و یا تخصیص نا کافی نیروی انسانی برای اجرای طرح و هر دو به قصد صرفه جویی در هزینه

 عدم دقت کافی در ساز و کار توزیع نیروی انسانی و انطباق کیفیت وحجم نیروی کار با آنچه پیش بینی شده، در مقاطع زمانی و مختلف طرح ها. خصوصا در طرح‌های ساخت مسکن دولتی در ایران اغلب رخ میدهد.

 عدم آشنایی کافی کارشناسان و یا مهندسان به فرایند تولید مدارک و انتقال حاکمیت به بخش ها

عدم دقت در توالی زمانی انجام فعالیتها در فرایند ساخت

 عدم داشتن نگاه یکسان در رابطه با تأخیر

 عدم توجه به رشد صنعت ساختمان در جهان و این امر که طرح با تأخیر به اتمام رسیده عمری را هنوز مورد استفاده قرار نگرفته از دست داده ونسبت به دانش و علم رو به رشد کهنه شده است .

 وجود شبکه‌های روابط شخصی قدرت، به شرح بالا، که سبب کند کردن و به تأخیر انداختن صدور اجازه و اجرای طرح می‌شوند. این عامل سبب پیدایش و استمرار بسیاری از عوامل بر شمرده در بالا است.

و...

   برای رفع و کاستن هر چه بیشتر ضعف مدیریت، هم باید از شبکه روابط شخصی حاکم بر دولت خلع ید کرد و هم در مقاطع تحصیلی و آموزشی، بیشترین توجه را به آموزش مدیریت معطوف داشت. تا بتوان همراه با بالاندن فرهنگ حقوندی، شهروندان عامل به حقوق بگردند و مسئولیت بپذیرند و وجدان کار بیابند. و نیز فرهنگ نظارت را باید تقویت کرد تا که ضعفها به قوتها بدل شوند.

●عوامل سیاسی ،اداری، حقوقی، اجتماعی و فرهنگی و اخلاقی و روانی:

عدم تعهد ومسئولیت پذیری فعالان ( کارفرما ، پیمانکار ، مهندسان ناظر ، کارکنان و کارگران و نیز در طرح‌های دولتی و بالتبع حکومت و ناظران دولتی ووزارتخانه ها و بانکهای درگیر ) نسبت به مسئولیتهای تعریف شده هر یک در حیطه کاری خود و شکل گیری روابط فساد آلود و جایگزین ضوابط و قوانین شدن آنها . امری که متاسفانه در ایران امر واقع مستمر است و نیاز به جانشین کردن قدرت با حقوق در تنظیم رابطه‌ها دارد.

عدمتناسب بین برنامه ریزی های دولت و حکومت در زمینه طرحهای مسکن و توان اقتصاد ایران.( بگذریم که طبق روایت پورتال وزارت مسکن و راه و شهرسازی  اصولا تمامی برنامه ریزیهای از دوران حکومت رفسنجانی تا کنون به نتیجه عکس رسیده است و ناموفق بوده است.) همان امری که در وضعیت سنجی شماره 262 در مورد ناتوانی نظام ولایت فقیه در ایجاد و اداره یک اقتصاد تولید محور که در آن توزیع و اختصاص در آمدها و امکانات متناسب و بر میزان حقوق و منزلت شهروندان ایران، شرحش رفت که البته لازمه آن وجود دولت و حکومت حقوق مدار و پایبند به حقوق انسانی و شهروند ی و حقوق ملی و طبیعت است.

❋تخصیص غلط اعتبارات بدانها که اغلب بعلت اینکه در آمدهای دولت در بودجه نویسی نیز واهی و غیر قابل تحقق است و بعلت بحرانهای عظیم سیاسی -اقتصادی این در آمدها محقق نیز نمی گردند ، اعتبار مناسب در حوزه مسکن اختصاص نمی یابد و دولت با بدهی به این طرح هامواجه می شود و یا در دوره های کسب در آمدهای نجومی از نفت ( دوره حکومت احمدی نژاد با بیش از 700 میلیارد دلار در آمد نفتی )فساد حاکم بر ساختار دولت و حکومت همان اعتبارات را نیز در کلاف فساد به هرز می برد.و در محاسبات این اختصاص نیز روابط فساد آلود و بی برنامگی آن منابع ارزشمند را که از حراج  ثروت ملی مردم بدست آمده را هرز می دهد . کیفیت نامناسب اغلب خانه ها مسکن مهر و انتخاب محلهای نامناسب برای ساخت آنها که بقول "وزیر "مسکن کنونی آقای اسلامی 60 هزار واحد را مردم ایران حاضر به خرید نیستند، گویای دقیق این هرز نیروهای محرکه است.

ضعف اخلاق حرفه‌ای که خصوصا مقابله با نضج گرفتن آن در برنامه آموزشی ایران وجود ندارد.

عدم توجه به اینکه تأخیر در انجام طرح ها تبعات روانی و سلامت برای فعالان در این حوزه نیز دارد.

   ضررهای تأخیر در طرح‌ها منحصر به ضررهای مالی نیست، بلکه ضررهای روانی بسیاری بر دوش مجریان طرح و نیز کارفرما و متقاضیان می‌گذارد. چه بسا بسیاری از دست اندرکاران طرح خصوصا کارگزان ساختمانی، بر اثر بصرفه نبودن ادامه کار، شغل خود (در مورد کارکنان) و اصل سرمایه (در مورد صاحبان طرح) خود را از دست دهند و اصل طرح بر اثر تأخیرها، به حال خود رها می‌شود و تبعات روانی و اجتماعی را ببار می‌آورد.

عدم توجه به آلودگی بصری که ساختمانهای نیمه ساخته و رها شده ایجاد می‌کنند.

   ناهنجاری که به دلیل ایجاد اختلال بصری در کنار تنش و هیاهوی حاکم در شهرهای امروز، می‌تواند موجبی از موجبات احساس ناآرامی و ناامنی شهروندان باشد. زیرا منظره محیط های شهری نشان‌دهنده عدم انضباط و نمای ساختمان‌ها نیمه تمام، در بیننده احساس نا آرامی و ناامنی بر می‌انگیزد. است منظره های شهری نا آبادموجی از آلودگی بصری ایجاد می‌کنند که تا آبادان شدن می‌پاید. این آلودگی و اختلال بصری در طول زمان منجر به آشفتگی ذهنی مردم شهرنیز می‌شود. علاوه بر آن، برخی ساختمانها که نیمه تمام رها شده به مخروبه بدل می‌شوند، به مکانهای ناامن تبدیل می‌شوند و تهدیدی برای ایمنی عابران و امنیت شهری می‌گردند.

   گاه میتوان با وضع مقرارتی ساده از ایجاد گودالهای پر خطر در شهر جلوگیری کرد .من باب نمونه، با دو مرحله‌ای کردن صدور پروانه: مالک با ارائه نقشه معماری می‌تواند پروانه شهرداری را دریافت و عوارض را بپردازد اما تا زمانی که سرمایه لازم برای ساخت ملک تأمین نشده، اقدام به تخریب ساختمان نکند.

   حسینی پور، معاون معماری و شهرسازی شهرداری بندرعباس، در باره وجود ساختمانهای نیمه تمام در بندر عباس اظهار داشت : «حدود دو هزار ساختمان مسکونی و مجتمع تجاری در بندرعباس سال هاست نیمه تمام به حال خود رها شده که علاوه بر مشکلات قانونی و حقوقی، به سیما و منظر شهری نیز صدمه می زنند».

   در واقع خلاء قانون، یعنی نبود قوانین روشن، برای تعیین تکلیف ساختمان‌های نیمه کاره و رها شده، موجب پرشمار شدن اینگونه بناها شده‌است. خصوصاً در کلان شهر تهران ساختمان‌هایی با اسکلت‌های فلزی زنگ‌زده و زمین‌های گودبرداری ‌شده یا ساختمان‌هایی که دیوارهاشان تا نیمه بالا آمده‌ بسیار یافت می‌شوند.

   مناطق یک، دو و سه شهر تهران به ترتیب، بیشترین بناها از این نوع را دارند. نکته حائز اهمیت این است که پیشینه قدیمی‌ترین طرح‌های ساختمانی رها شده در شهر به ۴۰ سال گذشته مربوط می‌شود. به گفته معصومه آباد، عضو شورای شهر تهران، در حال حاضر ۱۰درصد طرح‌های بیش از ۱۰ سال رها شده مربوط به سال‌های ۵۳ تا ۷۹ است. در حالی که بیش از ۴۰‌درصد ساختمان‌های نیمه‌ کاره و گودهای پنج‌ساله موجود متعلق به سال‌های ۸۵ تا ۸۹ است. همین امر گواه شیوع یک آسیب جدی در حوزه شهرسازی است که به‌طور مستقیم ایمنی شهر و امنیت اجتماعی را نشانه گرفته است.

 wazyatsanji263

برداشت غیر صحیح از زمان و اهمیت آن . این امر شدیدا نیازمند فرهنگ سازی و آموزش شهروندان ایران است.

عدم وجود سامانه کارآمد کنترل چه شخصی و چه دولتی

عدم وجود زیر ساخت‌های مناسب و یا در نظر گرفتن هزنیه آنها ، لذا نا تمام ماندن طرح و یا بی‌فایده بودن آنها.

   در بسیاری از طرح‌های مسکن مهر، مکان برای ساختمان سازی، بدون در نظر گرفتن زیر ساختهای کافی، انتخاب و طرح‌ها اجرا شده‌اند. در میانه اجرای طرح و یا در پایان اجرای آن، خانه‌ها با عدم استقبال مردم مواجه شده‌اند. همانند طرح مسکن مهر در پردیس. امروزه نمی توان واحدها را بدون خدمات روبنایی، زیربنایی، محوطه‌سازی، مدارس، کلانتری و...، ساخت و تحویل مردم دداد. ساختن و مهیا کردن این موارد، به اعتبارات قابل توجهی برای ایجاد زیربناها و روبناها نیاز دارد. و چون ازقبل، پیش بینی نشده‌اند، در حال حاضر اعتباراتی برای ساختن آنها موجود نیست.

 دیوان‌سالاری و وجود مقامات متعدد تصمیم‌گیر ولی غیر مسئول

خطاهای هنگام عقد قرارداد، عقد قراردادهای یک طرفه، عدم شفافیت قرارداد. خصوصا قراردادهای طرح های ساخت مسکن دولتی در ایران، اغلب ناشفاف هستند. و همه می‌دانند چرا.

تاکید بر تعجیل غیر متعارف در اتمام ساخت نیز گاهی خود می‌تواند بدل به معضل گردد .چرا که گاهی این قبیل تعجیلها بدور از زمانبندی صحیح ، به قیمت کاستن از کیفیت ساختمان و یا اعمال فشار روانی به نیروهای فعال، تمام می‌شود.

اثر تحریم های گوناگون سیاسی اقتصادی ناشی از سیاستگذاری غلط دولت یا حکومت که تبعات مستقیم بر روی تأمین هزینه و مصالح طرح‌ها دارد. در ایران طرح‌های ساخت مسکن از آنجا که مصالح ساختمانی اغلب بومی است کمتر با این مشکل روبرو می‌شوند. اما وجود تحریمها در بخش نقدینگی و عدم تأمین مالی طرح‌ها تاثیرهای مخرب دارد.

و...

   ملاحظه میشود که در این زمینه که ربط به وجدان کاری و مسئولیت شناسی و انضباط و وجود ضوابط بجای روابط دارد، کشور ما با مشکلات متعدی مواجه است .در زمینه های فوق مسلما نقش آموزش و فرهنگ سازی و باور مردم به حقوق خود و حق نظارت بر عملکرد دولت و حکومت بسیار حائز اهمیت است.

 مشکلات مالی

وجود تورم مشکلی اساسی بر سر راه تأمین بودجه طرح ها است.

❋ تأخیر در پرداخت‌ها که به تأخیر در اجرای مرحله‌های پیش‌بینی‌شده‌، منجر می‌شود. مشکلات و موانعی که سبب می‌شوند منابع مالی بموقع در اختیار نباشند: مشکلات و تنگناهای مالی پیمانکاران یا کارفرماها؛ بهره‌وری پایین نیروی کار و... از عمده‌ترین علتهای تأخیر اجرای طرح‌ها در ایران می‌باشد.

   پیمانکاری که مسوولیت انجام طرح را بر عهده دارد در بسیاری موارد قادر به تأمین مالی ادامه‌ کار نیست، این ضعف یا به دلیل کمبود سرمایه درگردش پیمانکار یا به دلیل عدم مدیریت صحیح سرمایه او است. تأخیرها در پرداخت‌ها به پیمانکار توسط کارفرما، کاستن از هزینه‌ها و تغییر دادنهای طراحی کلی طرح که توسط کارفرما در حین اجرای آن، اعمال می‌شود، بی‌نظمی در پرداخت‌ها، در طول مدت انجام طرح، تسلسلی است که زیان بر زیان می‌افزاید و گاه سبب رها شدن طرح در نیمه می‌شود.

   آخرین رقم رسمی از بدهی دولت به بانک‌ها،‌ پیمانکاران و بنگاه‌های تولیدی که در 21 خرداد ماه 98 اعلام شد بالغ بر ۳۲۰ هزار میلیارد تومان اعلام شد که، از آن، ۵۸ هزار میلیارد تومان مربوط به بانک‌ها است.

   در شرایط کنونی حکومت آقای روحانی برای تسویه طلب پیمانکاران راه کار بسیار نادرستی را در پیش گرفته است. به آنها برای تسویه مطالبات، خرید اوراق قرضه اسلامی را پیشنهاد می کند. پیمانکار مجبور است این اوراق را به زیر قیمت، در بورس، به فروش برساند! قابل توجه اینکه در قانون بودجه پیش بینی شده که دولت می‌تواند برای تسویه طلب پیمانکاران بزرگ، اقدام به عرضه نفت به آنها کند! البته با توجه به وضعیت کشور در شرایط تحریمی، معلوم است که عرضه نفت عملی نیست. دوستی به نقل از پیمانکاری مطرح در سطح کشور نقل می کرد که مرا چه به فروش نفت؟! تخصص من در حوزه دیگری است . خود حکومت در این شرایط تحریم با شناخت از مشتریان همیشگی قادر به فروش نفت نیست، از من پیمانکار توقع دارد طلبهایم از دولت را با نفت تسویه کنم؟ و بدل شوم به قاچاقچی نفت و نفت قاچاق کنم به کشورهای شرق ایران! ؟زمانی که به تحصیل در رشته عمران مشغول بودم چرا صراحتا نگفتند شغل شریف حضرتعالی در آینده قاچاقچی‌گری است؟ و امروز، دارد شغل ما می‌شود.

   پیمانکاری دیگر که نگارنده جویای تجربیات وی در زمینه بدهیهای دولت به پیمانکاران شد، بدین‌سان شرح ماجرا کرد :

   من مهندس عمرانم و در طرح مسکن مهر یکی از مناطق جنوبی کشور مشغول به ساخت شدم. بعلت جهش قیمت ارز و گران شدن همه چیز وعدم پرداخت هزینه‌ها توسط حکومت، چون تازه وارد این حوزه شده بودم و تجربه کافی از زوند و چند و چون بازار مسکن و ترفندهای حکومت نداشتم، ناچار برای حفظ اعتبار شخصی و شغلی و پیشبرد طرح، اقدام به گرفتن وام و فروش خانه خود کردم. ولی خبر نداشتم که عدم تسویه حساب مالی دولت با اینجانب سالیان سال طول خواهد کشید. هنوز هم تسویه نشده است. در حال حاضر، از طرفی من بدهیم را به بانک تصفیه نکرده‌ام، از طرف دیگر، چون" آقا زاده" نیستم کارما به دعوای حقوقی کشیده که حل و فصل آن نیز گرفتار تأخیر است. خانواده من اجازه نشین شده‌اند و بعلت تاثیرات روانی این امر، هزینه دوا ودرمان خود من نیز مزید بر علت شده است.

   دوست هم دوره‌ای من در دانشگاه که وی نیز مهندس عمران است و در شهری دیگر در کار ساخت طرح مسکن مهر بوده است ، به مساله تورم به نوع دیگری نگاه کرده است و اعتبارات اولیه را تا حد معینی در براه انداختن طرح بکار برده اما بخش اعظم آن را صرف امور شخصی، از جمله، خرید خانه گران قیمت کرده است. هر دو طرح من و او نیمه کار مانده و به اتمام نرسیده‌اند سالیان سال است که در معرض باد و بارانند. اما وضع و حال من و او بسیار با هم متفاوت است. این را می گویم تا معلوم شود اخلاق حرفه‌ای اگر باشد و انسان، در این نظام چگونه نقره داغ می‌شود. اگر اخلاق را زیر پا بگذاری وضعت بهتر نیز می‌شود. تنها دلخوشی من این است که خودم وجدان راحتی دارم که از مال مردم استفاده شخصی نکرده‌ام و اخلاق بخرج داده ام. ولی خانواده من نیز معترضند وقتی حکومت به فکر طرح خود نیست تو چرا چراغی را که به خانه رواست صرف مسجد کردی؟ اما بایستی باور کرد که فشار مالی و روانی بر روی پیمانکاران طرح ها و درگیری وجدانی آنها نسبت به اخلاق حرفه ای در ایران امروز بسیار است.

   یک نمونه از خسارت‌های اقتصادی ناشی از نیمه‌تمام ماندن طرح‌ها پدیده‌ خواب سرمایه است؛ یعنی میزان بهره‌ سرمایه‌ صرف شده تا زمان متوقف شدن آن چون طرح به بهره‌برداری نرسیده از دست رفته است. گاهی به دلیل از دست رفتن توجیه اقتصادی، به سبب بلااجرا شدن طرح، برای سرمایه‌گذاران حتی به صرفه است که از احیای سرمایه‌ صرف‌شده، چشم ‌پوشی کنند. در چنین شرایطی است که ریسک بالای تأخیرهای طرح‌ها و طرح‌های اقتصادی و توقف آنها خودنمایی می‌کند.

 عدم شفافیت در گزارش مطالعات اولیه در مورد هزینه و پیش بینی آنها در مدت زمانی که برای اجرای طرح تعیین شده است. عدم مطالعات اقتصادی اولیه مناسب

 وجود سامانه مناقصه‌ای که در آن ارزان‌ترین پیشنهاد به عنوان برنده انتخاب می‌شود. این ارزانی هزینه نه با دقت نظر در مدیریت صحیح و هرز ندادن مصالح و زمان جبران می شود، که به قیمت کاستن از کیفیت، حاصل می‌شود.

ریسک‌های هزینه‌ای که سبب افزایش هزینه‌های انجام طرح نسبت به هزینه‌های پیش‌بینی شده می‌شود. این ریسکها در مقایسه با ریسک تأخیرهای زمانی، آسیب بیشتری به روند انجام طرح‌ها وارد می‌کند. در نهایت موجب توقف طرح می‌شود. افزایش هزینه‌ها در مقایسه با پیش‌بینی‌های اولیه غالبا به دلایلی چون افزایش هزینه‌های مواد اولیه، افزایش تورم، تخمین‌های غیردقیق و ناکارآ در مقدار مورد نیاز از مواد اولیه و خام و نداشتن بینش صحیح از پیچیدگی‌های طرح بوجود می‌آیند.

   در شماره آینده به ارائه دنباله راه حلها در رابطه به مساله مسکن، می‌پردازیم .

وضعیت سنجی دویست و شصتم: در پوشش جنگها دو خواجه در بند نقش ایوان قدرتند.

  رﮊیم ولایت مطلقه فقیه چون دید قراردادی که بنا بود «برد برد» بگردد، باخت بسیار سنگین ایران شد، در موقعیت و وضعیت بن‌بست، دست به یک رشته عملیات ایذائی زد. پر سر و صداترین آنها، عبور از دو مرز است: مرز 300 کیلو اورانیوم غنی شده و مرز 3.67 درصد که اینک به 4.5 درصد رسانده‌ است و تهدید می‌کند هرگاه اروپا تا دو ماه آینده به تعهد خود – بنابر برجام عمل نکند، تعهدی ندارد و میزان غنی کردن اورانیوم را از 20 درصد می‌گذراند و اروپایی‌ها می‌گویند: قول داده بودیم به رونق اقتصاد ایران کمک کنیم. نخست ببینیم دو طرف نزاع، خامنه‌ای و ترامپ، در پوشش جنگها و تهدید به حمله نظامی چه می‌کنند؟:

 خامنه‌ای به کار تحکیم موقعیت خود و تضمین جانشینی «بدتر» از خود است:

 تحریمها که تشدید شدند و تهدیدها به حمله نظامی که روزانه شدند، جنبش‌ها گرفتار رکود شدند. با وجود این‌که، حالا دیگر، مردم روحانی را از یاد برده‌اند و بیشتر از هر زمانی، خامنه‌ای را مقصر وضعیتی می‌دانند که درآنند، اما شدت تحریم و تهدید بیرون، موجب فروکش کردن جنبش در درون شده‌ است. فروکش جنبش و تحریم و تهدید از بیرون، فرصتی برای خامنه‌ای ایجاد کرده ‌است و او از آن، در تحکیم موقعیت خود و تضمین جانشینی کسی است که به قول خودش، به راه او برود. از این‌رو،

 دست به یک رشته تغییر و تبدیلها، بیشتر در سپاه و کم‌تر در ارتش زده‌ است:

 حالا دیگر مقامهای اول سپاه در دست «اصفهانی»‌ها قرار گرفته ‌است (سلامی فرمانده کل و فدوی معاون او و غلامرضا سلیمانی فرمانده بسیج، اصفهانی هستند. جعفری زاده یزد و غیب پرور و محمد رضا نجات که مقام خود در اطلاعات سپاه را از دست داده‌است، شیرازی بوده‌اند). فرماندهان جدید با فرماندهان پیشین، تفاوت کیفی دارند:

- قبلی‌ها برای خود موقعیتی قائل بودند و «برجا ماندن نظام» و رهبر شدن خامنه‌ای را حاصل «زحمتهای خود» می‌دانستند. یادآور می‌شود که محسن رضائی، فرمانده اسبق سپاه، گفته بود هاشمی رفسنجانی می‌خواست خامنه‌ای را بکشد، ما نگذاشتیم.

- جدیدی‌ها انقلاب ندیده و در جنگ نیز شرکت جدی نداشته، جوان‌تر و مطیع‌تر هستند. امر مهم اینکه رابطه جدیدیها با قدیمی‌ها را قطع کرده‌اند. اینها نباید با آنها ارتباط بگیرند.

 بنابر اطلاع واصل، جانشین کردن جدیدی‌ها بجای قدیمی‌ها را مجتبی خامنه‌ای تصدی می‌کند. همکاران او در این کار، محمد شیرازی، «مسئول دفتر نظامی در بیت رهبری» و طائب هستند. برادر محمد شیرازی، علی شیرازی، معاون سلیمانی در سپاه قدس است.

   محتبی خامنه‌ای تصفیه نظام از «معاندان رهبری» و مخالفان او را از سال 1382 آغاز کرد. در خارج سپاه، دو دسته عمده را «معاند» و «مخالف» می‌شناخت: یکی دسته هاشمی رفسنجانی که مافیای سیاسی – مالی – پاسداری بشمار بود. احمدی نژاد را به ریاست جمهوری رساند که حذف این دسته و دسته دوم را آسان‌تر انجام دهد. دسته دوم گروه اصلاح‌طلبانی بودند که زیر بار خامنه‌ای نمی‌رفتند و از دوره خمینی با او گلاویز بودند و بدیهی است که مزاحم رهبر شدن مجتبی نیز بودند و هستند.

 یادآور می‌شود که درپی جنبش همگانی مردم ایران در سال 1388، ارگانی گرامی تهیه شد از گرو‌ه‌هایی که باید حذف می‌شدند. این ارگانی‌گرام یک رئیس داشت (هاشمی رفسنجانی که حذف و سرانجام زنده به استخر رفت و از آن، مرده بیرون آورده شد) و چند سرشاخه داشت: میرحسین موسوی و محمد خاتمی و مهدی کروبی. اسامی همکاران اصلی اینان نیز در شاخه‌ها قید شده بودند.

 در سپاه نیز تصفیه‌ها بطور مداوم انجام گرفته‌اند. از دید شماری از فرماندهان سپاه و «روحانیانی» که با رﮊیم کار می‌کنند، مجتبی خامنه‌ای خشن‌تر و «قاطع»‌تر از پدر خویش. از دید شماری از فرماندهان پیشین سپاه، او تفکر داعشی دارد. از دید گروه اول، او بهترین جانشین خامنه‌ای است.

 اما این تنها در سپاه نیست، در ارتش نیز که تغییر و تبدیلها انجام گرفته‌اند، دو رشته تغییر و تبدیلها هم برنامه‌گذاری می‌شوند:

 تغییر ترکیب مجلس و تغییر رئیس جمهوری و وزیران نیز تدارک دیده می‌شود. مهندسی انتخابات از هم‌ اکنون آماده می‌شود. سخن خامنه‌ای در باره جوان کردن متصدیان دولت، خبر می‌دهد از راندن غیر مطیع‌ها و کم‌تر مطیع‌ها و جانشین‌ کردن آنها با مطیع‌ترها.

 تغییر و تبدیلها در حوزه قم. این ‌یکی مشکل‌تر است. کهن سال شدن روحانیانی که مرجع و طراز اول خوانده می‌شوند، جوان کردن حوزه قم را در عین‌حال مشکل و آسان کرده است. مشکل است زیرا این روحانیان را نمی‌توان از کار برکنار کرد و آسان ‌است زیرا می‌توان گفت آنها وارد واپسین سالهای عمر خود شده‌اند و کسانی را که رﮊیم مطلوب خود می‌داند، بعنوان «فی‌الاعلم»، از هم اکنون ترویج میکند. یادآور می‌شود حمله رحیم‌پور ازغدی به حوزه‌های دینی را (حوزه محل مرجع پروری شده‌ است و...). آن حمله، اینک در خود حوزه، در شکل کشماکش بر سر «زوائد اصول و فقه» که بکار تدریس و تحصیل نمی‌آیند و «رهبر» هم خواسته‌ است حذف شوند، ادامه دارد.

   بدین‌ قرار، عملیات ایذائی و توپ و تشرها و خط و نشان کشیدنها – بجای پرداختن به اثرهای تحریمها و جنگها و تهدید شدن به حمله نظامی، هرچه شدیدتر کردن بحران، برای زمینه ‌سازی‌های بالا و تعیین تکلیف جانشینی از راه اجرای طرحهای بالا است.

 و ترامپ نیز در تدارک تجدید انتخاب خود به ریاست جمهوری است و با یک رشته مشکلها روبرو است:

     ترامپ، با سه مشکل اقتصادی روبرو است. یکی از آنها می‌تواند کوتاه مدت باشد:

 بحران اقتصادی – نگاه کنید به وضعیت سنجی شماره 259 – اگر در سال 2020 روی دهد. تقلای ترامپ این ‌است که وقوع بحرانی را به تأخیر اندازد که خود عوامل بروز آن را بوجود آورده ‌است. هرگاه نتواند و بحران روی دهد، عاملی تعیین کننده از عوامل شکست او می‌شود.

 دلار ستون پایه قدرت اقتصادی امریکا و سلطه بر جهان است. اما بقول اقتصاددانها، زیادت استفاده از سلاح تحریم توسط ترامپ (هم اکنون حدود بیست کشور، در رﮊیم تحریم زندگی می‌کنند. شدیدترین تحریمها در مورد ایران اعمال می‌شوند اما کره شمالی و روسیه و ونزوئلا و سوریه تحت تحریمهای شدید هستند. تحریمهای روسیه خفیف‌تر هستند.

     امر مهمی – وسائل ارتباط جمعی بزرگ سانسور کردند- که در کنفرانس سران 20 کشور در اوزاکا، روی داد، ابراز بی‌اعتمادی به دلار بود:

 سخنرانی پوتین و اقدام حکومتهای روسیه و چین در جانشین کردن دلار با پولهای روبل و یوآن. قرار بر این‌ است که نیمی از معاملات دو طرف به این دو پول انجام بگیرند.

   روسیه از چین و برزیل و افریقای جنوبی که به اتفاق روسیه، صاحب یک چهارم اقتصاد جهان هستند، دعوت کرد معاملات بین خود را با پولی غیر از دلار انجام دهند؛

 خرید نفت توسط چین با پول خود؛

 اینتکس ولو تا کنون «عملیاتی» نشده‌ است، اما اساس آن بر معامله بدون استفاده از دلار و اعلان بی‌اعتمادی به دلار بخاطر تحریمهای یک جانبه امریکا است. و

 کاهش سهم دلار بمثابه پول ذخیره در سطح جهان است.

     در حال حاضر، دو سوم از معاملات در سطح جهان به دلار انجام می‌گیرد و جریان «دلارزدایی» طولانی است. اما ترامپ بدین‌خاطر که دلار را بی‌اعتبار می‌کند و پایه قدرت اقتصادی امریکا را متزلزل می‌گرداند، مورد سرزنش است.

 مشکل سوم اقتصادی که حکومت ترامپ با آن روبرو است، جنگهای اقتصادی است که خود به راه‌ انداخته ‌است با کانادا و مکزیک که دو همسایه او هستند و با اروپا و چین و تا حدودی ﮊاپن. مشکل آن‌سان که ترامپ طرح می‌کند، مبادلات بازرگانی به زیان امریکا است. اما در واقع، امریکا دارد موقعیت خویش را در اقتصاد جهان از دست می‌دهد. هرگاه اقتصاد جهان بر همین روال بماند، امریکا موقعیت کنونی خویش را در اقتصاد جهان از دست خواهد داد. آن مشکلی که امریکا – رئیس جمهورش هرکس باشد – قادر به حل آن نیست، این مشکل است.

   پیشاروی این سه مشکل، ترامپ به چه کار مشغول است؟ به کارهایی که از حالا تا انتخابات ریاست جمهوری سال آینده، سبب به ریاست جمهوری مجدد رسیدن او بیایند.

 مانده در بن‌بست، ترامپ در کار باج‌خواهی به استناد قدرت نظامی است و آیا خامنه‌ای در دامی افتاده‌ است که امریکا برای او تعبیه کرده ‌است!؟:

 در 4 ﮊوئیه 2019، سالروز استقلال امریکا، به دستور ترامپ، رﮊه نظامی انجام گرفت. آن را نمایشی بس وحشت‌آور و مخوف و اخطار به ایران توصیف کرده‌اند (نگاه کنید به نوشته بنجامین و آن رایت Wrightمورخ 8 ﮊوئیه 2019). در سال 2018، بنابر اختیاری که ترامپ به وزارت دفاع امریکا، داده‌ است، ارتش این کشور بیشتر از هر سال دیگری بمب بر سر مردم کشورهای مختلف فرو ریخته ‌است: 7532 بمب.

   اما این رﮊه کدام‌ یک از مشکلهای سه گانه را حل می‌کند؟ حتی آیا بکار گشودن بن‌بست ناشی از بیرون بردن امریکا از قرارداد وین می‌آید؟

   دو طرف، مانده در بن‌بست، به عملیات ایذائی مشغولند و این عملیات می‌توانند به رویارویی نظامی سرباز کنند. در حقیقت:

 رﮊیم ولایت مطلقه فقیه، پا را از دو مرز بیرون نهاده ‌است: میزان اورانیوم غنی شده را از 300 کیلو بیشتر کرده‌ است و درجه غنی سازی را از 3.67 به 4.5 رسانده ‌است. و حالا تهدید می‌کند هرگاه اروپا ظرف دو ماه، تحریمهای امریکا را دور نزند، درجه را به 20 درصد خواهد رساند. لوموند (9 ﮊوئیه 2019) مقاله‌ای زیر عنوان «تحریکات کنترل شده تهران» انتشار داده ‌است، شامل این اطلاعات گویا:

- روحانی می‌گوید افزودن بر وزن اورانیوم غنی شده و بالا بردن درجه غنی کردن، عمل جراحی برای نجات توافق وین است و نه از بین بردن آن؛

- مکرون با روحانی صحبت کرده و توافق‌کرده‌اند تا 15 ﮊوئیه شرائط از سرگیری گفتگوها را بسنجند و فراهم آورند.

- بهنگام امضای قرارداد وین، زمان لازم برای این‌که ایران اورانیوم غنی شده 90 درصدی تولید کند و بمب اتمی بسازد، چند هفته بود و اینکه بخاطر اجرای قرارداد، حداقل یک سال وقت لازم است.

- غنی‌سازی اورانیوم تا 20 درصد مشکل است. کشوری که بتواند این مشکل را حل کند، از آن پس، غنی‌سازی اورانیوم تا 90 درصد آسان می‌شود.

- قرار بر تشکیل شورای حکام آﮊانس بین‌المللی انرﮊی اتمی در 10 ﮊوئیه است. هرگاه این شوری به این نتیجه برسد که ایران قرارداد را نقض کرده ‌است گزارش کار را به شورای امنیت می‌دهد. سپس، کمیسیون مقرر در قرارداد تشکیل می‌شود. هرگاه کمیسیون نتوانست با تهران به راه‌ حلی برسد، به شورای امنیت گزارش می‌شود و تحریمهای بین‌المللی برضد ایران، برقرار می‌شوند.

اما نگرانی اروپا از این‌ است که در قرارداد، برای بیرون رفتن تدریجی از مرزها و خالی کردن توافق از محتوایش، مجازاتی را پیش بینی نکرده‌ است.

 روبرت کلی Robert Kelley کارشناس در مؤسسه بین‌المللی استکهلم، بر این‌ است که ایران در دامی افتاده ‌است که امریکا برایش تعبیه کرده ‌است. چرا که خالی کردن تدریجی قرارداد از محتوایش، باید به تولید بمب اتمی بیانجامد وگرنه باری که بر دوش ایران است را کمر شکن می‌کند. بدین‌قرار،

هرگاه رﮊیم، بنام مصلحت، فتوای تحریم را لغو کند و «تا آخر برود»، یعنی در پی ساختن بمب اتمی بشود، افزون بر تحریمها و انزوای بین‌المللی که بدان گرفتار می‌شود، کشور را در معرض حمله «ارتش مخوف» امریکا قرار می‌دهد.

 و اگر بمب اتمی تولید نکند و به غنی سازی اورانیوم بسنده کند و کارخانه آب سنگین را باز بسازد، انبارکردن اورانیوم و تولید آب سنگین، باری می‌شود که سبب از دست رفتن موقعیت کنونی ایران می‌شود. در موقعیت کنونی، ایران طرف بستانکار است و امریکا طرف بدهکار.

 با توجه به این واقعیت که بنابر گزارش صندوق بین‌المللی پول – مستند به ارقامی که رﮊیم در اختیارش می‌گذارد، رشد اقتصاد ایران در سال مالی 2018 (1397 ) 3.9 درصد منفی و در سال 2019 (سال 1398) ، 6 درصد منفی خواهد شد. این اقتصاد، تحمل تحریم دراز مدت توأم با ماندن در دامی که امریکا گسترده ‌است را نمی‌آورد.

 ترامپ می‌گوید زمان در اختیار من نا محدود است. در واقع، هرگاه بتواند وضعیت را تا انتخابات ریاست جمهوری در مهار خود نگاه دارد، می‌تواند به استناد داشتن «ارتش مخوف»، از کشورهای نفت خیز باج نیز بستاند. تا وقتی که اروپا توانا به ایجاد نیروی نظامی هم‌آورد با نیروهای نظامی تهدید کننده نشود، از اروپا و ﮊاپن نیز می‌تواند باج بگیرد.

باوجود این، اروپا وضعیت را وخیم می‌داند و فرانسه ابتکار عمل را برای فروخواباندن بحران در دست گرفته ‌‌است:

 راه‌کاری که فرانسه پیشنهاد می‌کند:

 روزنامه فیگارو (8 ﮊوئیه 2019) که سرمقاله و صفحه‌های دو و سه را به بحران اتمی ایران اختصاص داده ‌است، در سرمقاله خود، تأکید می‌کند بازگشت به دیپلماسی، فوریتی به تمام دارد. از جمله به این دلیل که سیاست واردکردن حداکثر فشار، بهایی دارد که وارد کننده فشار باید بپردازد. تهران خواهان سبک کردن بار تحریمها است و سپاه پاسداران ایران فعال شده‌ است تا به اروپایی‌ها و امریکا ثابت کند که ایران تنها وضعیت را تحمل نمی‌کند. دیگران را نیز در آن قرار می‌دهد. در حقیقت، تهران می‌تواند با اختلال در صدور نفت از خلیج فارس، بحران اقتصادی برانگیزد.

   در تهران، سخت‌سران ابتکار عمل را از آن خود کرده‌اند و پا را از خطوط قرمز امریکا بیرون می‌گذارند. بنابراین، خطر وقوع جنگی که نه ایران و نه امریکا آن را می‌خواهند وجود دارد. بخصوص که اسرائیل نیز ایران اتمی را تحمل نمی‌کند.

   در این وضعیت، راه‌کار کاستن از شدت بحران است. هرگاه امریکا به پاره‌ای از کشورها اجازه خرید نفت از ایران را بدهد، از فشار وارده بر ایران، کاسته می‌شود. بنظر می‌رسد رئیس جمهوری امریکا حالا دیگر می‌پذیرد از فشار کاسته شود. بحران از شدت بیفتد و این‌بار، همه مسائل، موضوع گفتگو با ایران بگردند. باوجود این، امر فوری، مهار خطر اتمی ایران است. گفتگوی موفق آن گفتگویی است که این خطر را رد کند و راه را برای گفتگو بر سر مسائل دیگر هموار بگرداند.

 بنابر اطلاع دیگری، پیشنهاد مکرون به روحانی این ‌است: به مدت سه ماه، ایران در وضعیت کنونی – همین اندازه که از مرز بیرون رفته ‌است – بماند. امریکا هم تحریمها را سبک کند و گفتگوها انجام بگیرند.

   اما همان‌طور که قرارداد وین وقتی عمل می‌کرد و وقتی امریکا از آن خارج شد، سبب نشد که حتی مسئله بر مسئله افزوده نشود، برفرض که راه‌کار مکرون پذیرفته شود، مشکل مشکل ساز که ولایت مطلقه فقیه است، برجا است و در کار تحکیم موقعیت خویش است و باکی هم از بهای آن، ولو کمرشکن، نیست. قدرت خارجی این مشکل را حل نمی‌کند، زیرا باتوجه به سه مشکل ساختاری اقتصاد امریکا و نیز نیاز سیاسی این قدرت، رﮊیم ولایت مطلقه فقیه برایش تخم طلایی می‌کند